发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
网上疯传的松山湖会议讲话:万科要敢于降价 勇于降价
网上疯传的松山湖会议讲话:万科要敢于降价 勇于降价

   在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚地认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动。


  我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,2006年10月一期开盘,18000元的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房。2007年中8月二期开盘,均价超过了30000元,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000元,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品。


  资本市场泡沫破灭 楼市仅余刚性需求


  有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现。


  万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中等偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?


  为什么我们的高管在前年、去年可以考虑买2万-3万平方的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿。中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场暴发的财富基本被消灭了。


  深圳银行系统在2006-2007年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高。


  而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求。


  我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求。


  房产调控风暴将至 呼风唤雨大企业或也倒闭


  过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60亿-70亿。市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多。但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱。


  错误的市场会很快被纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场。我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利。


  我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼。十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海、海南、惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的。万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了。


  泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多。


  这一轮调控会有很多的地产企业破产、消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业。———我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我非常担心,但还是放手让大家去操作了。我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持。


  降价策略不能被干扰 快速出货为上上之策


  现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元一平方的别墅,3000元一平方带 装修 的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他们不同,一条龙是我们做不到的。大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化、节能化,高质量的建筑墙体材料、门窗、卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上。这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本。实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上,钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手。


  我抓的第二件事是近期的调整策略。


  我要问东莞公司,松山湖1号三期15000元一平方卖不出去,是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部已发出通稿,针对各地大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施。我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000多元,我要求你们的五期别墅产品即使价格调整到7000元,能盈利并快速出货。说到这个地步,你们应该明白三期的价格应该怎么走。


  限贷令下的舞蹈 回笼资金未来压价买地


  为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周限贷令的出台更是令我心惊肉跳。国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步。北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会。一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入。


  以最快的速度将尚有利润、甚至没有利润、亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地。在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了,而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子。


  现在他们出货犹豫、缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售。这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会。


  我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售。这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动。(9月7日现于网上)

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