?有关房地产的四个基本常识

????????????????????? ---? 牛刀

衡量一个城市的住宅价格，有四个指标，这四个指标是关于房价的基本常识。

　　一个是房价收入比，也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法是，房价收入比在3~6倍为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市，房价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要，它关系到中国经济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费有效健康地运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。

　　第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50年的租金能够收回投资。而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗？而且，有的三四线城市，连一个租赁市场都没有，那根本就不是一个成熟的市场，却无限炒高房价。这是很可笑的事。

　　第三，空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上，有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都不可避免。

　　第四，住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时，住宅总值仅为GDP的3.1倍。

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