房产投资在分散投资中的价值

投资的第一要务就是要分散投资组合，控制风险。也就是说你要有多个鸡蛋，同时不要把鸡蛋放在一个篮子里。全球顶级富人通常将他们的资产在全球市场进行分散投资，而且投资的产品也是多元化的，他们的资产配置如下：股票30%，房地产20%，债券20%，现金和银行存款15%，其余为其他资产。今年以来，国内的股市下跌了30％以上，但欧洲只下跌了20％左右，美国次级债搞得全世界不得安宁，但道琼斯指数只下跌了12％。而中国的房地产许多城市下跌不到10％，表现相对稳健。与此同时黄金上涨了20％，欧元对美元汇率上升10％，这些都是投资的方式，可以使你赚钱，如果你能适当扩大投资产品，就等于选择了多个鸡蛋和不同篮子。

现代投资组合理论指出，投资于多种不完全正相关的风险资产，可以降低投资组合的总体风险。就像一只篮球队一定有前锋、中锋、后卫，而不可能5个队员都是姚明，全是姚明可能是一只三流球队，投资也要强调不同的投资品的组合，按照不同产品属性精心组合。房产投资在投资组合中的价值：

一、房价稳定性好。尽管投资房地产的收益不如股市那么快，但从长期看房地产的投资收益率很高，而且房价波动较小，痛苦指数不如股市投资那么高。二、长期盈利性强。过去的经济数据证明房产投资是最好抵抗通货膨胀的固定资产，而且实际上房地产是银行惟一借钱给你进行投资的产品。尽管缺乏流动性，人们还是愿意投资房地产，因为可以有杠杆率。银行按揭可以高达70%，自己只须首付30%。不算出租房屋的收益，如果房价上升6%，实际上买者已获得20%的收益，杠杆率提高了投资的实际收益。三、房租大于股利。房产是一种具有使用价值的资产，而且目前房租的年收益大约5％，大于绝大多数的股票红利。而且房租也会随着物价上涨而上涨，具有一定的保障空间。

《圣经》“马太福音”第25章中说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”越是有钱的人越有钱，这就是所谓的“马太效应”。马太效应产生的原因之一就是有钱人可以投资于普通大众暂时买不起但以后有需要的产品或领域，这种提前“卡位”的优势让有钱人可以提前布置资产，守株待兔坐等资产未来升值。

　　中国是一个城乡发展及其不平衡的城市，城市与城市之间也极度不平衡。北京、上海、深圳及各省会城市以及沿海发达城市以良好的教育环境和发展机会，吸引了全国各地甚至全世界的人才积聚，这就造成了中心城市对周边地区，甚至全国地区的人才和资金的虹吸现象。在北京上海有最好的大学、最好的医院，良好的文化氛围，中国最高的收入水平。如果没有限制条件，所有人都会挤进城市，但是城市空间有限，不可能吸纳所有的人口，因此必然产生一个平衡的机制，或者说选择机制，能够在城市里住得起房成为城市居民最基本的门槛。有些专家反对住房价格上涨，理论是不能让城市原居民买不起房。这个观点出发点很好，但是否符合物竞天择的自然法则呢。北大清华是许多学子梦寐以求的大学，但愿望成为不了现实，因此只能使用分数作为挑选学子的主要手段。而且考不上北大清华，但还有其他大学可以选择。因此我们只能努力学习，考出高分，考进想进的大学，而不是要求北大清华扩招降分。城市也是这样，它也有选择机制，房价就是分数，就是门槛。只要城市发展不均衡，就会有人向热点地区流动，带动当地房产需求，房价下降就很难。

　　怎样判断房子的投资价值呢？

居住环境。房屋的居住环境包括房子的户型和朝向。包括房子使用功能的合理性和经济性，以及日照、度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染。同时，房屋建筑物本身的艺术造型与周围房屋及公共设施的协调一致往往就是居住小区内环境舒适宜人的直接表现。再者，若小区房屋傍水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言，同时也必将远离尘嚣的噪音和污染，换来一片宁静。　

大环境条件。大环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对大环境条件的选择首当其冲的就是选择中心城市进行投资，其次最优的居住区域。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分，如中心商务区、工业区、文教区、居住旅游区等等。在购买居住性房屋时，要重视城市规划的指导功能，尽量购买已形成或近期内有条件形成大规模居住区的地段，尽量避免选择坐落在工业区的房屋。　

配套设施。配套条件主要是指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力，同时也决定着入住后居家生活的舒适与否。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域的住房大多不存在配套问题。

交通条件。单从交通条件来说，城市中心地段的房屋要优于城郊房屋，这样可以节约大量的交通费用与时间，也可省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。可是，若选择城市中心地带的房屋，就要牺牲一定的价差和环境优势。经济增长期可以投资郊区的房产，但经济低密期最好投资成熟地段的房产。因为在经济增长期，郊区很快就繁忙起来了，反之则会等待较长的时间。　

物业管理。一个好的小区应该是房子好，物业管理更好。再好的居住环境也必须依赖强有力的物业管理来保障。良好的物业不仅能让居住更美好，而且还能让房产更好地升值。目前大型开发商都非常注意提高物业管理的水平，来提高整个房产的品味和质量。