房地产异地投资攻略

现在许多人在异地进行房产投资。投资的原因很多，主要是希望有更多的收益。那么房地产异地投资的前景如何？在异地投资之间存在什么风险和有什么规避方式？

一、为什么进行房产异地投资

中国是一个地域广阔、经济发展极端不平衡的国家，不同城市的房地产市场处于不同时期，这给了许多投资者发现投资价值的机会。以厦门为例，90年代初就有不少港澳台的华人和先富起来的人开始投资厦门房地产，尽管厦门地产经历93-99年相对低潮期，但是从99年之后，厦门的房价年年都在上涨，直到08年上半年才停下上涨的步伐。各时期的投资人只要坚持到现在都有收益，特别是03-05年投资者收获非常大。因为厦门的房地产在90年代是一个培育期，而02-07年是高速发展期，在高速发展期投资是最有价值的。

目前中国沿海地区房产市场是一个相对成熟的市场，居民买房的意识很强，投资者也非常多，因此很难买到比较便宜的房产。但是在中国的内陆地区，比如重庆、长沙、武汉、西安等重要城市房价只有沿海城市的一半左右。其实就房产本身品质而言，各地的房产是相似的，不同的是房产的区位。万科在厦门的房子卖1万3千，在成都只有6千元，多的7千元是城市的区位差价。但无论经济、环境和社会发展情况，厦门比成都好一倍吗，其实不然。主要是投资者的观念差异。就像a股估值长期高于h股，房子在不同的城市定价也是不一样的。也许很多人后悔没有在03-05年购房，这是一个投资理念改变和投资知识积累的过程。目前投资者从沿海走向内地，也就像当年港澳台华人来沿海投资房地产一样，有理念上的先发优势和对房价上涨的信心。这也是异地投资人主要的优势。

二、异地房产投资的方向：

异地房产投资的主要有三个方向：

在发达地区买房，就像投资热门明星股票，看重市场成熟、规范以及市场风险披露充分、变现能力强，但价格通常较高，但价高有价高的理由；在发展中地区买房，就像购买潜力股，看重将来的发展，但是不确定因素比较多，有一定的风险；在风景区买房就像投资资源股，产品稀少、价格昂贵。

在什么样的城市购买，关键在投资者自身的优势和相关性。如果你有亲戚或工作地点与要投资房产的城市有一定联系，投资的效果比较好。对于一个完全陌生的城市，又没有很好的投资引导最好别投资。

目前最热门的城市经济圈，主要有以广州、深圳为核心的珠江三角城市经济圈，以上海为龙头的长三角城市经济圈，以北京、天津等为依托的环勃海城市经济圈，以沈阳和大连为核心的东北大沈大城市经济圈、以成都和重庆为中心的西南大成渝经济圈、以武汉为核心的中部大武汉经济圈，以西安为中心的西北部大西安经济圈，以青岛和济南为中心的大青济城市经济圈。就房地产开发与置业投资来讲，这些蓬勃兴起的城市经济圈是机遇，更是挑战。　　

对于不动产来讲，它的未来增值预期和其所在地的城市，所处的城市中的位置和其本身的房型、品质有不可分割的关系。但最主要是城市本身的发展状况。

第一、城市的经济发展类型和阶段。城市的发展方向和潜力直接决定了房地产行业的规模与增长速度。07年6月之后成渝两地受惠于城乡综合试点，房价均大幅上升，就是明证。

第二、城市的目前人口总量和其增长率。住房作为一项生活必需品和人口数量之间的关系是不可分割的。这两个数据直接反映了一个城市住宅的需求规模及其增长速度。

第三、城市目前的居民人均收入和其增长率。因为房地产特别是住宅类产品的市场需要除了和人数数量有关系，还和其居民收入的“可分配收入”有密切关系，居民购买力的高低直接影响到住宅的市场价格和投资潜力。

第四、城市的综合配套。主要是学校、医院、企业、科研机构、交通、水电气等城市硬件是否健全。

第五、还要看该城市的住房、办公楼等物业的出租率和租金。　　不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。特别是租金和出租率能够较为真实，明确地告知该城市物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

去一个不熟悉的城市置业投资，还要考虑文化、习俗以及售中、售后的管理与服务等问题。比如内地城市对楼中楼的喜爱就不如厦门，大户型也比较难交易等等。充分了解当地的置业特点，减少盲目性，可以很好享受中国城市化进程所带来的稳定可观的收益。

三、关注异地投资风险

在异地置业中可能遇到的首要风险是对异地房地产市场不熟悉。各地的房地产市场政策、交易方式有一定差异，投资者对于异地市场面情况以及一些细节问题也不完全了解。在异地投资，短短时间内不可能像本地投资时花大量的时间和精力去进行项目考察和充分对比。特别在商业地产投资中，其商业氛围和效应即使相差几步，也会有所不同。

其次，由于是异地投资，投资者一般无法实地监督，因此不可能时刻了解房屋近况，出租时也不方便控制。

再者，异地置业在时间及空间的跨度比较大，因此异地投资的操作成本要比本地投资高得多。

最后，虽然目前开发商一般实力都比较强，但由于一些不可预知的因素存在，在购买期房时楼盘的烂尾风险也不可不防。另外新兴房地产市场二手房交易的活跃程度也不够，那么在未来抛出房产时就可能会遇到一定的困难。

四、如何规避异地投资风险

第一、选择要有实力的开发商和成熟项目。这样的公司分为三类：1、全国性的大公司。特别是上市公司相对透明度高，抗风险能力比较强。2、当地最有实力的企业，这些公司了解当地市场，产品开发对路，而且地方政府支持力度比较大。3、你熟悉的地产企业，比如你在原住地买过该公司开发的房产，对企业的产品比较信任和了解，现这家公司去异地开发，投资者可以搭船出海。

第二、找到好的管理模式。异地投资管理是个大问题，不管是购买、出租、还是销售可以委托可靠的朋友代理异地投资或委托开发商及中介公司来进行房产管理。但要注意订立相应的委托合同，分清责任和权利，防止风险，方便管理。

第三、利用网络了解投资城市和房产项目的情况。网络的发展变小了世界。几乎每个大楼盘都有房产网站和论坛。多上上网，可以从开发商、市场反映、业主等多方面了解房产情况。热心的购房者经常会上网公布最近开发情况，还有图片，信息很多，非常方便。