说穿了，房子的主要功能就是用来居住。否认了房子的居住功能，就是否认了商品的分工，否认了住宅的属性，否认了经济学的基本常识。

?

人们现在有些担心，经济危机爆发，会不会影响自己持有的住宅物业的价值？如果有影响，影响有多大？我想，对绝大多数中国城市家庭而言，应该辩证的来看这个问题，凡事都有两面，对于自己持有的住宅物业，你如果是自己居住的，影响不会很大；你如果是用于出租的，房价下跌的影响与租金的影响基本成正比，比值为十比六，也就是房价下跌10%，大约租金下跌6%。

?

对中国城市家庭来说，住宅物业通常有两种价值：一种是货币价值，一种是使用价值。无可否认的是，在中国城市只拥有一套住宅的家庭占80%以上，也就是说绝大多数购买住宅都是用于自己居住的，在市场住宅价格发生大幅波动时，一般都是经济出了大问题。住宅价格猛涨，严重的问题是经济泡沫，不严重的问题是通货膨胀，如果泡沫和通胀一起来临，你看上去房价是涨了，其实，对只拥有一套住宅的家庭来说，面临的是财富最大的流失，因为涨了的房价是纸上富贵，而柴米油盐酱醋茶价格的上涨是你每天必须多付出的。

?

也许有人会说，如果我乘房价涨时卖掉房子不就可以大赚一笔吗？实际上，你如果这个时候买房子同样必须多付出，加上交易环节的税费，有可能得不偿失。也就是说，如果在房价猛涨时，将住宅的使用价值转换为货币价值时，你的收益和风险是一比一的，这面赚了钱那面要多付出。依据中国的居住文化，很少有人为了赚钱卖掉自己唯一的一处居所，除非是正常的移居或者移民。

?

那么在房价下跌时，不打算移居或者移民的城市家庭的住宅，其使用价值是没有变化的。相反，房价下降是整个经济环境的变化导致的，这种变化有一个基本特征，那就是泡沫破灭或者通货膨胀减弱。我们排出这种变化对市场和社会的影响，仅就城市家庭生活来说，消费支出会有一定程度的减少。所以，从表面看，这次经济衰退对城市居民的生活没有构成大的冲击，相反，柴米油盐酱醋茶都便宜了。

?

在全球经济危机的影响下，中国城市居民的生活质量没有发生大的变化，最应该感谢的是一个多亿的农民工。正是他们，在经济繁荣时期承担着中国城市最艰苦的工作，拿着一点微薄的薪水而默默付出，而在经济发生危机时，这个伟大的群体为中国城市的稳定繁荣做出了最大的牺牲。他们义无反顾的告别自己奋斗了多年的城市，没有要求失业救济，没有要求社会救助，背上行囊就返回家乡，毫无怨言。试问，在哪个国家还能找到这么伟大的民众。如果他们在所在打工的城市就地失业，那将是一种什么样的后果？

?

当然，这对于我们对持有物业价值分析没有直接的关系。现在对自己持有物业资产缩水最担心的是两大群体，一大群体是持有两套以上住宅的，主要是一部分中产家庭和公务员家庭，大约占整个城市家庭的15%，还有一大群体是06年07年购房的家庭，以年轻白领家庭居多。对持有两套以上住宅的家庭，房价下调越多资产缩水也就越多，更重要的是因为不动产的变现能力极差，间接影响了他们对未来生活的预期。但是，从另外一个角度来说，这个群体也是经济增长时期受益最大的群体，也有能力经受房价下跌的风险。

?

最冤枉的是在07年前后购房的白领家庭。这里面其实是一个时间节点的选择失当，导致资产的大幅缩水。经济的周期性是经济规律之一，表现是这么四个阶段，繁荣、衰退、调整、复苏，07年正是上一个周期性繁荣的顶峰，也是衰退的前夜，是泡沫最严重的时间段。相对繁荣期来讲，资产缩水50%是正常的，缩水80%才是严重的。因为房价涨起来大约需要八到十年，而跌下去需要三到五年，跌倒什么程度不完全是政府采取什么政策能够控制的，而是依据经济发展水平和居民收入状况来决定的。深圳现在调侃人有这么一句话：这家伙，在07年买了房。就像说你在股市6000点被套一样。表面看，这是一件十分痛苦的事，实际上，只要不移居或者移民，就当高消费而已。

?

从这一轮周期看，真正受影响的家庭只是这15%的群体。那么还有5%拥有更多住房的家庭，大约是这么两类人，一类是富豪家庭，一类是房地产投资人和楼市炒家。他们更多带有经营性，也是受房价涨跌影响最大的群体。现在的问题是，这5%的家庭，拥有住宅的比例过于庞大，现在市面上的空置房大约有80%以上为这5%的群体所拥有。他们的房子体现的才是真正的货币价值。

?

经济衰退以后，为什么必须有一个较长时间的调整期，就是因为不仅要进行产业结构的调整，对产品的升级换代，对新的增长点的探索，还有一个至关重要的就是对社会财富的重新分配。我们这个时代的使命就是，在社会财富的重新分配时，寻求公平公正的法则，让普通城市居民充分享有应该有的利益。

??????