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研究摘要: │
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由于适合发展优质商业地产的位置具有稀缺性，零售地产长期稳定并不断│
│增长的租金收入成为公司持续发展的基础。从长期来看，零售地产自身增值速│
│度往往会高于住宅地产。因此发展时间越长，商业零售地产价值优势就越为明│
│显。阳光股份目前运营中的项目年租金回报率一般可以达到8-14%，如果加上 │
│长期的物业增值，总回报较好。 │
~~~公司 2009 上半年，公司实现营业收入7.28 │
│ 亿元，归属于母公司所有者的净利润2.49 亿元，与去年同期相比，公司营业│
│收入减少36.13％，主要原因为房地产项目结算面积减少；而归属于母公司所 │
│有者的净利润增加179.32％，主要原因为公司转让控股子公司北京新资物业10│
│0％的股权所产生的投资收益。公司业绩与预期基本相符。
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2009年半年报】
?????一、董事会讨论与分析
????2009年上半年，公司外部运营环境出现转好的良好态势，表现在：国家继续实施积极的财政政策、适度宽松的货币政策，宏观经济趋于见底企稳；国内积累的住房刚性需求开始集中释放，房地产市场持续回暖，成交量和销售价格均呈现逐步上升趋势。
????面对上述经营环境的变化，公司积极落实年初制定的年度经营计划，各项工作均取得了良好的进展，在售项目均大幅度超额完成了半年度的任务指标。
????1、加速存货变现
????公司充分把握市场回暖的良好契机，及时调整了销售策略，加快了住宅项目的销售进度，在继续推进北京阳光上东项目住宅部分、天津万东小马路项目销售的基础上，分别于2009年5月和6月启动了北京阳光上东项目的底商部分、三期公寓项目销售，在保证销售量的基础上合理提高了项目收益。
????同时，对于青岛和烟台的三个土地储备项目，公司根据市场情况的变化，进行反复研讨论证，决定尽快启动青岛城阳项目，并适时启动青岛千千树和烟台银河项目。
????2、突出商业地产主业
????2009年上半年，公司处于运营期的商业地产项目收入稳定，开发期的商业地产项目进展基本符合预期。公司商业开发能力得到提升，策划、定位、设计、招商、工程管理能力进一步提高，积累了大量的外部协作资源，提升了公司的谈判及品牌溢价能力。公司商业运营能力进一步提升，商业运营管理逐步从被动管理向主动调控项目经营的方向转变。
????3、提升内部管理能力
????2009年上半年，公司以目标为导向的两级计划管理、全面预算体系已在试运行，成本管理体系相关制度已基本拟定，以目标为导向的绩效考核方案正在准备推出、各项费用控制在预期之内。
????二、报告期内经营情况
????（一）公司总体经营情况概述
????2009上半年，公司实现营业收入728,186千元，归属于母公司所有者的净利润248,882千元，与去年同期相比，公司营业收入减少36.13％，主要原因为房地产项目结算面积减少；而归属于母公司所有者的净利润增加179.32％，主要原因为公司转让控股子公司北京新资物业管理有限公司（简称：“北京新资”）100％的股权所产生的投资收益。
????1－6月，受房地产市场持续回暖的影响，公司地产项目取得较好的销售业绩，共实现签约销售面积102,494平方米，销售金额1,683,040千元，其中，北京阳光上东项目实现签约销售面积为46,304平方米，销售金额1,124,850千元；天津万东小马路项目实现签约销售面积为48,203平方米，销售金额365,820千元。
????报告期内，公司地产项目销售结算收入664,616千元，占公司半年度度营业收入91％，主要来源于北京阳光上东项目；商业物业租赁收入48,294千元，占公司半年度营业收入7％，主要来源于北京阳光大厦项目和通州商业项目；资产交易服务及运营管理费收入11,021千元，占公司半年度营业收入2％。公司营业收入的主要构成未发生重大变化。
????除了地产项目收入外，对公司报告期净利润构成发生较大影响的事项还包括：
????1、报告期内，公司通过将酒店项目整体转让，总计实现归属于母公司所有者的净利润206,804千元。
????2、报告期末，对于2008年度已计提存货跌价准备的项目，公司进行了跟踪评估，考虑到项目所在区域房地产市场持续低迷，出于审慎的财务政策，公司继续对青岛城阳和烟台银河项目分别计提了10,511千元和57,588千元的存货跌价准备。
????主营业务的范围及经营状况
????1、占报告期营业收入10%以上(含10%)的行业或产品主营业务分行业、产品情况表
????单位：（人民币）千元
?????????????????????????????????主营业务分行业情况
????分行业 ????????????营业收入 营业成本 毛利率（%）
????房地产销售??????? 664,616 338,802 49.02?
????????????????????????????????主营业务分产品情况
????分产品 ???????????营业收入 营业成本 毛利率（%）
????阳光上东（销售收入）?438,375? 264,584? 39.64?
????阳光丽景（销售收入）?226,241? 74,218? 67.20?
接上表:
??????????????????????????主营业务分行业情况
????分行业 ? 营业收入比上??营业成本比上? 毛利率比上?
??????????????????年同期增减（%）年同期增减（%）年同期增减（%）
????房地产销售? -38.69? -45.90? 6.79
????主营业务分产品情况
??????分行业 ?营业收入比上??营业成本比上? 毛利率比上?
??????????????????年同期增减（%）年同期增减（%）年同期增减（%）
????阳光上东（销售收入）? -59.39? -57.56? -2.61
????阳光丽景（销售收入）? 7,339.69? 4,779.55? 17.21
????其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额为0千元。
???2、主营业务分地区情况
????单位：（人民币）千元
????地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（％）
????北京 713,000? -37.29
???三、报告期投资情况
???（一）公司前次募集资金使用情况。
???经中国证监会证监发行字[2007]110号文件批复核准，公司于2007年5月28日以5.71元/股的价格向特定投资者定向发行120,000,000股，共募集资金685,200千元，扣除发行费用后，募集资金净额为679,330千元。经普华永道中天会计师事务所有限公司出具的普华永道中天验字(2007)第061号《验资报告》验证，该笔资金已经汇入公司指定的募集资金专用账户。
????截至2009年6月30日，本次募集资金的实际使用情况与公司《2006年度非公开发行情况报告书》中关于募集资金承诺使用情况比较如下：
?????单位：（人民币）千元
????募集资金总额 679,330 报告期内投入募集资金总额 29,455
????变更用途的募集资金总额 0 已累计投入募集资金总额 664,699
????变更用途的募集资金总额比例 0
?承诺投资项目
????????????????是否??募集资金??调整后投??截至期末??报告期内
????????????????已变??承诺投资
????????????????更项??总额???????资总额???承诺投入??投入金额
????????????????目??????????????
????????????????（含???????????????????????金额(1)
????????????????部分
????????????????变
????????????????更）
北京阳光上东
三期－?酒店
项目（注：1）?否 372,525 372,525 372,525 19,128
北京阳光上东
三期－公寓项
目（注：2） 否 147,675 147,675 147,675 10,327
补充流动资金?否 159,130 159,130 159,130 0
合计 ????????- 679,330 679,330 679,330 29,455
??接上表:
????募集资金总额
????变更用途的募集资金总额
????变更用途的募集资金总额比例
承诺投资项目??截至期末??截至期末??截至期??项目达到预?本年度??是否??项目
??????????????累计投入??累计投入??末投入??定可使用状?实现的??达到??可行
??????????????金额(2)???金额与承??进度????态日期?????效益????预计??性是
????????????????????????诺投入金??（%）??????????????????????效益??否发
????????????????????????额的差额???????????????????????????????????生重
????????????????????????(3)＝??????(4)＝???????????????????????????大变
????????????????????????(2)-(1)????(2)/(1)?????????????????????????化
北京阳光上东
三期－?酒店
项目（注：1）?365,065 -7,460 98 2009年4月 206,804?是 否
北京阳光上东
三期－公寓项
目（注：2） ?140,504 -7,171 95 2010年1月 0 否 否
补充流动资金?159,130 0 ??????100 2007年12月 0 是 否
合计??? 664,699 -14,631 - - ????206,804 - -
???未达到计划进度或预计收益的情况和原因（分具体项目） 不适用
????项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
????募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用
????募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用
????募集资金投资项目先期投入及置换情况 先期为银行借款投入，后置换入募集资金
????用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用
????项目实施出现募集资金结余的金额及原因 工程尾款尚未支付完毕
????尚未使用的募集资金用途及去向 将继续投入承诺投资项目
????募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 不适用
????注：
????1、报告期内，公司通过将酒店项目整体转让，总计实现归属于母公司所有者的净利润206,804千元，其中，包含有星泰公司向北京新资转让酒店资产实现的归属于母公司所有者的净利润25,667千元和北京新资股权转让款溢价部分归属于母公司所有者的净利润181,137千元。
????2、公司根据市场变化，将公寓项目由整售改为散售，并于2009年6月开盘销售。截止报告期末，公寓项目实现签约销售面积4,503平方米，销售金额98,850千元，预计2010年1月交付使用。
?????（二）报告期内，重大非募集资金投资项目的实际进度和收益情况
?????1、住宅项目
????（1）北京阳光上东项目
????项目位于北京市朝阳区将台乡大清寺，由公司控股子公司北京星泰房地产开发有限公司（简称：“星泰公司”）负责开发建设。项目分三期：一期为C1、C2、B区，二期为C3－C9区，三期为A区（公司前次募集资金投资项目）。
????一期（C1、C2、B区）建筑面积约27.3万平方米（住宅可售面积约19.65万平方米，底商可售面积约1.8万平方米），已分别于2004年、2005年竣工。截至2009年6月30日，住宅部分累计签约率99.3％，底商部分累计签约率23.6％。2009年上半年住宅部分实现销售收入46,940千元，底商部分实现销售收入62,760千元。
????二期为C3-C9区，建筑面积约34.8万平方米。其中：
????C6C7、C3C4区、C5C8区：建筑面积约24.4万平方米（住宅可售面积约17.83万平方米，底商可售面积约0.2万平方米），已分别于2006年底、2007年底竣工。截至2009年6月30日，住宅部分累计签约率98.5％，底商部分尚无签约。2009年上半年住宅部分实现销售收入76,624千元。
????C9区：建筑面积约10.45万平方米（住宅可售面积约7.3万平方米）。2006年6月开工建设，2008年6月进入预售阶段，预计2009年11月竣工。截至2009年6月30日，住宅部分累计签约率58％，2009年上半年实现签约销售面积35,978平方米，销售金额856,540千元。
?????（2）天津万东小马路项目
????项目位于天津市河东区卫国道与万东小马路交口西南角，由公司控股子公司天津阳光滨海房地产开发有限公司（简称：“天津滨海”）负责开发建设。项目规划建筑面积约10.4万平方米（住宅可售面积约8.5万平方米）。项目已于2008年初开工，2008年10月进入预售阶段，预计2009年12月底竣工。截至2009年6月30日，住宅部分累计签约率62％，2009年上半年实现签约销售面积48,203平方米，销售金额365,820千元。
???（3）青岛城阳项目
????项目位于青岛市城阳区流亭立交桥东北角，由公司控股子公司青岛阳光滨海置业有限公司负责开发建设。项目土地规划用途为城镇混合住宅及商业用地，规划总建筑面积约14万平方米，其中，住宅建筑面积约10.1万平方米，商业规划建筑面积约2.12万平方米。截至2009年6月30日，项目已取得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》，预计项目一期将于2009年9月底开工。
????（4）烟台银河项目
????项目位于烟台市福山区夹河岸西侧，由公司控股子公司烟台阳光新业房地产开发有限公司负责开发建设。该项目土地规划用途为住宅及商业用地，规划总建筑面积约44.7万平方米，规划地上总建筑面积约43.03万平方米，规划住宅建筑面积41.32万平方米。截至2009年6月30日，项目已签订《国有土地使用权出让合同》。
????（5）青岛千千树项目
????项目位于青岛市李沧区唐山路。由公司控股子公司青岛千千树置业有限公司负责开发建设。项目占地面积9.7万平方米，规划建筑面积约14万平方米。截至2009年6月30日，项目已取得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》。
????（6）北京酒仙桥危改项目
????项目位于北京市朝阳区酒仙桥电子城，为一级土地开发，由公司控股子公司北京电控阳光房地产开发有限公司负责开发。项目总占地面积约42万平方米，规划建筑面积101万平方米。截至2009年6月30日，该项目尚处于动迁前期准备过程中。
????（7）北京阳光丽景项目
????项目位于北京市西城区黄寺大街23号，由公司控股子公司北京首创风度房地产开发有限公司（简称：“首创风度”）负责开发建设，项目于2004年竣工。住宅部分已全部销售完毕；底商可售面积约1.5万平方米，自2008年底开始销售，截至2009年6月30日，累计签约率83％。2009年上半年实现签约销售面积7,987平方米，销售收入221,733千元。
????
????2、商业项目
????
????（1）北京阳光大厦项目
????项目位于北京市西城区西直门外大街112号，由公司控股子公司北京阳光苑房地产开发有限公司（简称：“阳光苑公司”）负责开发建设和经营。项目总建筑面积约5.1万平方米，可出租面积约4.6万平方米，为公司持有型物业。截至2009年6月30日，项目整体出租率100％，2009年上半年实现租赁收入25,046千元。
????
????（2）北京通州商业项目
????项目位于北京市通州九棵树48号院的瑞都景园北区1A#楼，由公司控股子公司北京瑞阳嘉和物业管理有限公司（简称：“瑞阳嘉和”）负责经营。项目总建筑面积约4.6万平方米，可出租面积约3.1万平方米，已于2006年10月28日开业，主要承租人为北京家乐福商业有限公司。截至2009年6月30日，项目整体出租率达98％，2009年上半年实现租赁收入18,743千元。
????
????（3）北京北苑科创大厦项目
????项目位于北京市朝阳区北苑大羊坊10号，由公司控股子公司北京道乐科技发展有限公司以出让方式取得科技创业大厦工业用途的土地使用权并负责开发建设和经营。项目总建筑面积约为6.23万平方米，计划出租经营。项目建成后，按照协议约定的项目分割方式，公司和Reco?Shine?Pte.?Ltd.（简称：“Reco?Shine”）将享有约3.13万平方米的房屋所有权。截至2009年6月30日，项目已竣工验收，预计2009年第四季度开业。
????
????（4）北京酒仙桥科研培训中心项目
????项目位于北京市朝阳区酒仙桥路12号院内，由公司控股子公司北京东光兴业科技发展有限公司（简称：“东光兴业”）负责开发建设。项目规划总建筑面积约6.7万平方米，建成后东光兴业享有约4.0万平方米建筑面积。截至2009年6月30日，项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
????
????（5）北京A-Z?Town项目
????项目位于北京市朝阳区朝阳路十里堡1号，由公司控股子公司北京瑞景阳光物业管理有限公司（简称：“北京瑞景”）负责经营。项目总建筑面积约8.7万平方米，预计可租面积4.06万平米。该项目计划引入华堂商场为主力租户，北京瑞景已与华堂商场签订了租赁合作意向。项目目前正在进行改造，预计于2010年1月开业。
????
????（6）成都A-Z?Town项目
????项目位于成都市建设路，由公司控股子公司成都紫瑞新丽商贸有限公司（简称：“成都紫瑞”）负责经营。项目总规划建筑面积约8.6万平方米，预计可租面积5.98万平米。该项目计划引入华堂商场为主力租户，成都紫瑞已与华堂商场签订了租赁合作意向。华堂商场部分预计于2009年11月开业。
????
????四、报告期内，公司对2008年年度报告中披露的本年度经营计划的调整情况。
????报告期内，由于出售方成都首创新资置业有限公司推迟了成都A-Z?Town项目竣工交付时间，公司因此将成都A-Z?Town项目的开业时间由原计划的2009年9月调整为2009年11月。
????
????五、公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。
????
????六、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
????业绩预告情况 同向大幅上升
???? 年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
????累计净利润的预计数（千元） 约248,882-258,000 106,957 130－140
????基本每股收益（元/股） 约0.46-0.48 0.2 130－140
???? 2009年7－9月 2008年7－9月 增减变动（%）
????累计净利润的预计数（千元） 约0-9,000 17,854 -50－-100
????基本每股收益（元/股） 约0-0.02 0.03 -50－-100
????业绩预告的说明 （1）经公司财务部初步计算，预计公司2009年1-9月净利润将比去年同期增长130％-140％。主要原因为：2009年1－6月，公司通过将酒店项目整体转让，总计实现归属于母公司所有者的净利润206,804千元。?（2）业绩预告未经过注册会计师预审计。?（3）2009年1-9月份公司业绩具体数据，公司将在2009年第三季度报告中予以披露。
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