北京试点集体土地共有产权房：有房本 非小产权房

2018年12月28日 来源：北京日报 曹政

核心提示：国内首宗集体土地拥有共有产权房，与“小产权房”完全不一样。并不是过去的40年年限，而是70年。这与国有土地上建设的共有产权房是一样的，购房人也会拿到不动产证、也就是“房本”。

在房地产总量趋于过剩的情况下，中央确定“房住不炒”，房地产市场由香港模式向德国、和新加坡模式转变，重点发展共有产权住房，保障性住房，拥有大量闲置土地的集体土地可建租赁房。

集体土地可建共有产权房，一旦这个口子被撕开后，一二线城市郊区将会涌现出大量土地入市建设开发共有产权房，以极低的价格入市。

可以预见到，最快二年，最晚不会超过四年，房价将会加速崩盘，房市比狗熊还有熊，比大葱肯定要贵得多。

　　近日，北京市大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，三宗地上将建设共有产权住房。由于这是本市第一次利用集体土地建设共有产权房，引发巨大关注。北京日报客户端记者第一时间采访到土地出让方北京兴福集地资产管理有限公司。相关负责人解释，三宗集体土地上建设的共有产权房与国有土地上建设的共有产权房“同权同价”，建设品质和配套要求也都是一样的。同时，集体土地共有产权房与“小产权房”完全不一样。

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　　去年9月底，北京在总结以往各类政策房经验的基础上，推行“共有产权房新政”。购房人与所在区政府代持机构按比例共同拥有房子的产权。根据中原地产的统计，截至今天，北京今年入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套，比2017年5个项目3752套上涨了765%。

　　但这些已入市的共有产权房、包括此前的自住房也基本都是建设在国有土地上，并没有在集体土地上建设。

　　为什么要在集体土地上建设共有产权房？北京兴福集地资产管理有限公司相关负责人解释，这主要是为了缓解北京市、尤其是大兴区的住房需求，入市前也经过所在区和相关部门的讨论和支持的。

　　之所以这几宗土地出现在大兴，是因为大兴区的“试点”身份。2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区，也是本市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区。2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

　　不过，虽然这次相关部门明确三宗土地的用地性质为F81绿隔产业用地，但是并不是过去的40年年限，而是70年。上述负责人说，这与国有土地上建设的共有产权房是一样的，购房人也会拿到不动产证、也就是“房本”。

　　不仅如此，三宗集体土地上建设的共有产权房与国有土地上建设的共有产权房“同权同价”，建设品质和配套要求也都是一样的。记者获悉，此前，大兴区已出台40多个政策文件，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

　　最近几年，本市也在利用集体土地建设租赁房。这一举措的好处在于拿地成本相对较低。不过，这位负责人介绍，这几宗土地在建设共有产权房前也都需要完成拆迁等流程，因此成本上不会比国有土地低太多。

　　业界分析，相比集体土地建设租赁房，集体土地建设共有产权房的集体投入少、收益快，意愿也就更强烈。记者获悉，这三宗集体土地开发建设共有产权房，村民也会享受一定收益。

　　“类似土地的制度改革和创新，应该属于全国首例，属于重大创新内容。”易居房产研究院研究总监严跃进说。不过，也有业内人士认为，后续配套政策还有待进一步完善。“这一政策如果全面试点，将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年期到期后如何续期。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　集体土地共有产权房又跟“小产权房”有什么区别？出让方相关负责人回应，这与小产权房完全不同。小产权房是违规建设的，没有产权证，也没有任何的法律依据和保障；但集体土地共有产权房是经过规划国土等部门联合审批的，有房本，老百姓无需有这方面顾虑和担心。

　　“很明显，集体土地共有产权房符合规划要求，按照相关标准建设，并按程序审批的，在基础设施等配套建设上也会有保障。”中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林认为，这一方式是在落实多渠道供地保障住房供给，但也要加强监管，防止后期炒作。