发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
谢逸枫:广钢新城地价破2.5万房价必翻倍

?谢逸枫:广钢新城地价破2.5万房价必翻倍


广钢新城“一日二地王” 12房企上演抢“地王大战”
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?? 导读:2014年2月12日,由“十区两市”调整为“十一区”的广州,于2月21日迎来“变身”后出让金最高的土拍会。 2月21日下午,广钢新城首批共五组地块将以公开竞买方式集中出让,总起始价达155亿元。早在2013年便被列入广州重点推介土地的广钢新城地块位于荔湾区,是广州中心城区难得的大面积靓地。根据公告,此次推出的广钢新城首批5宗地块包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地,均位于荔湾区芳村大道南以西,鹤洞路以南,总土地出让面积达28万平方米。截至目前5宗地块均有企业报价,参与的房企共有12家,其中也有企业不止参与1宗地块的报价。其中AF040405地块最受青睐,已获得6家企业报价。其次,AF040417、AF040418、AF040419地块也有5家企业参与报价。 广州国土房管局已公开的竞价情况显示,参与广钢新城报价的12家房企竞拍号码分别为2、4、7、9、27、33、36、38、66、70、77、88。按照广州市土地拍卖会的过往惯例,在土地拍卖结束后才会公布现场参与竞价的房企名单,但这并不妨碍市场人士对优质地块竞拍房企身份的分析热情。从区域来看,在广钢新城所在的荔湾芳村板块,保利、中铁、路劲均有布局,旗下的保利公园九里、保利塞纳维拉、中铁荔湾国际城和路劲隽龙湾是该板块的主力成交项目。
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?? 截至2月21日零时,已有12家企业参与报价,今日的拍地现场或许即将掀开一幕“大戏”。除了北京,广州土地市场也有望再续火爆。2月21日下午,广钢新城首批共五组地块将以公开竞买方式集中出让,总起始价达155亿元,目前共有12家企业参与报价。而广州本土房企越秀地产及万科、中海等房企也被市场认为可能加入竞拍,同样被列入可能的还有2013年在广州豪掷近50亿元抢地的“过江龙”佳兆业。2014年2月21 日下午,广州2014年第二次国有建设用地拍卖会上,推出的广钢新城的五块靓地得到了多家开发商的高度关注,而竞价过程也是十分的激烈。5块地的争夺持续了2个多小时才最终尘埃落定,中海地产独揽3宗靓地,华发,金融街各获一块,保利打酱油。经过两个小时的“厮杀”,“广钢新城”首场土地拍卖以中海地产为最大赢家而收尾。今日下午,广钢新城首批共五组地块将以公开竞买方式集中出让,总起始价达155亿元,总土地出让面积达28万平方米。最终,中海地产以95.98亿元连夺三地块,金融街以29.94亿元拿下荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块,珠海华发则以29.15亿总价拿下最后一宗地块
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“本次广钢新城的出让具有五个特征,一是出让的结果,基本符合市场预期,但房企表现出来的乐观却超出市场预期。二是地王超过市场现象力,总体的地价水平偏高。三是房企不屑调控,疯狂抢夺地王。四是拆迁成本高,地价幅度超过房价,未来房价别翻倍。五是中海成最大热点,华发、金融街表现抢眼,保利、万科、越秀“打酱油”。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“最大的赢家不是房企,是地方政府。一日卖地收入达到155.07亿,占到去年总收入的20%左右。如果计算1月的卖地收入,前2月广州土地出让金收入超过220亿以上,完成去年的四分之一。按照今年土地供应计划的总量与地价水平及土地市场火热程度、地块的位置看,预计今年广州市全年土地出让金将超过去年,重新创造新的收入纪录,达到1000亿左右。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析:“广钢新城作为“定地价、竞配建保障房”的地块,依然吸引12家房企激烈的争夺,不仅是因为地块处于老城区黄金地块,更主要是房企看好区域房价上涨的空间巨大,未来楼市发展潜力大。应该说本次土地出让,有些房企拿地的心理即使陷入疯狂的状态,但大部分房企依然保持了谨慎与理性的态度。譬如保利、万科、越秀地产等龙头房企。一是AF040403、AF040402地块,折合楼面地价为17950元/平(扣除拆迁面积、未计算拆迁房建设成本),如何包括未拆迁房建设成本,折合楼面地价为20000元/平左右,刷新荔湾区域单价地王记录(2010年广铁南站地王楼面地价为17276元/平米)。二是AF040404地块,折合楼面地价18471元/平方米。如何包括未拆迁房建设成本,折合楼面地价为20000元/平以上。三是AF040405地块, 折合楼面价为22031元/平,如何包括未拆迁房建设成本,折合楼面地价为25000元/平左右, 三度刷新荔湾区域地王纪录。四是AF040416、AF040415地块。五是AF040417、AF040418、AF040419地块,折合楼面地价21568元/平方米,如何包括未拆迁房建设成本,折合楼面地价为25000元/平左右。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“广钢新城楼面地价已破2.5万一平,预计2015年广钢新城的房价超过5万元一平,不排除出现8万-10万一平的房子。广钢新城上演抢“地王大战”,为降温的广州楼市带来春天的阳光。但为房价上涨埋下祸害,也为调控升级增加压力。一方面是地王的出现会引起房价上涨的预期,不利楼市稳定。另外一方面是地价上涨,容易形成房价上涨的心理,导致购房者的恐慌情绪。三是广州楼市调控处于加码阶段,一旦房价又转变趋势,肯定会增加调控的力度,避免失控。”

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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析:“广钢新城出现“ 地王”主要原因,不仅是地方政府卖地模式与地块本身及房企发展战略调整有关,关键是市中心土地供不应求导致的。一是广钢新城地块品质高,区位好,资源丰富。二是市中心的地块供不应求,房企看好一线城市发展前景。三是广州房价具有上涨的空间,并且房价过去几年平均保持20%以上的负担。四是广州的价格洼地优势明显,市场购买力强大。五是市中心的地块与市场具有三高的特征,即高价值、高配套、高端消费力。毫无疑问,地王不是房企的责任,也不是地方政府的责任,是市场供求失衡的信号。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“如此火爆的土地市场,“地王”让“新国五条”情何以堪。广钢新城“地王”告诉我们,用“定地价、竞配建”的保障房土地出让模式与竞拍方式是失败的,根本阻挡不了地王。不仅未能起到抑制地价上涨的效果,更加不能达到遏制地王爆发的作用,也无法改变助推房价的事实。但是解决了地方政府保障房的任务,同时解决了财政透支的现象。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言:“‘广州荔湾区土地市场的地王价’与地价不断刷新历史纪录,创造新的最高“地王”单地价,完全超过市场想像力。这简直不是调控期内的楼市,火爆程度超过2009年。房企上演“抢地王大战”,根本是无视“新国五条”与“穗六条”的调控政策。如此高的地价,房价岂有不上涨之理,否则对不起地王的称号。当前广州楼市处于盘整与分化的调控时期,地王频现,地价疯涨并非好事情。在货币与房贷政策持续收紧及经济下调、调控不放松的背景下,房企都不顾成本的盲目抢夺地王,非常危险。不仅是因为地王的开发成本大,主要是市场已呈现多重的风险,必须谨慎。”
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?? 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“地方政府卖地的根本动力,来源于弥补地方债务窟窿与财政超支难平及保投资型GDP增长、保障房建设的四大压力。此时大规模推出卖地计划,典型的饥饿式卖地模式。可谓是件只赚不亏的好买卖,实现了卖地的目的,即完成了保障房任务的同时,又实现了高地价的土地财政收入。一方面是正好“撤市并区”的利好,可以避开全国两会的不强调因素影响。另外一方面是此前房企对地块表现出非常的大关注,且推地的区域属市中心老城区,土地资源非常稀缺,又具有高价值的开发空间。三是少量多批次的推地方式,不仅吸引了房企的拿地动力,更加起到土地供不应求的市场效果。”
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?? 此次拍地共推出5宗地块,这5宗地块为位于荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南的2块宅地及3块商住地,地块以挂牌方式出让,总起始价达155亿,总面积达到27万平方米,楼面地价均为13000元/平方米。 ?根据公告显示,5宗地均以竞配建方式进行,拆迁安置房幅度300平方米以内不得少于5套,且地块的户型比例为住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%。 其中,首轮竞拍的AF040403、AF040402地块性质为商住综合用地、防护绿地,建筑面积≤131628㎡,起始价为171117万元。中海、常江、龙湖等房企经过30分钟的激烈角逐,最终由中海以配建36300平安置房面积,成为首个进驻广钢新城的房企,折合楼面地价为17950元/平(扣除拆迁面积、未计算拆迁房建设成本),刷新荔湾区域单价地王记录(2010年广铁南站地王楼面地价为17276元/平米)。 AF040404地块为商住综合用地,建筑面积≤303827.4㎡,容积率为7。该地块受到了激烈的抢夺,中海地产继续展示了拿地的决心,与珠海华发争持不下。最终,中海地产再下一城,以总价394976万元夺得该地,并配建9万平方米安置房面积,折合楼面价18471元/平(扣除拆迁面积、未计算拆迁房建设成本),刷新其刚创下的荔湾区域单价地王记录。

AF040405地块土地用途为二类居住用地,建筑面积≤230333.2㎡,起始挂牌为 299434万元。最终,该地块由66号北京金融控股公司夺得,配建83100㎡安置房面积,折合楼面价为22031元/平,三度刷新地王荔湾区域地王纪录 AF040415、AF040416地块土地用途为商住综合用地、防护绿地,建筑面积≤302955.3㎡,起始总价为393842万元。经过与华发、龙湖的竞争,中海地产继续发力,将该地揽入囊中,配建87900平的安置房面积,取得今天的第三块地。 AF040417、AF040418、AF040419地块土地用途为二类居住、学校、公共绿地,建筑面积≤224284.1㎡,挂牌起始价为291570万元。最终,“过江龙”珠海华发以配建89100㎡安置房的条件,夺得今日拍卖的最后一宗地块。 此次推出的广钢新城首批5宗地块包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地,均位于荔湾区芳村大道南以西,鹤洞路以南,总土地出让面积达28万平方米,总建筑面积达119.3万平方米。与以往不同的是,此次广钢新城5宗地块出让将采用“定地价、竞配建”的竞拍方式,地块出让价格已确定为挂牌价格,现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积


出让的第一宗地块也是今天出让最便宜的,荔湾区AF040403、AF040402地块,起价17.1亿元,这也是最终价格。最后,中海地产以配建36300平方米拆迁安置房拿下第一宗地,配建安置房面积占27.5%。如果安置房按3000元/平方米的成本计,扣除安置房面积后,这宗地楼面价18065元/平方米,直指去年万科以19638元/平拿下的荔湾区地王 接下来,去年全年在广州都没拿地的中海地产继续发力,与万科、珠海华发争夺下第二宗地块,也就是荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040404地块,39.49亿总价,配建90000平方米拆迁安置房,折合楼面地价18471元/平方米 之后,在四宗地块拍卖中,中海地产以9.38亿元,8.79万平方米的拆迁安置房拿下。该地块是荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040416、AF040415地块。土地用途为商住综合用地、防护绿地,宗地面积为5.88万平方米,可建设用地面积4.04万平方米),总建筑面积≤30.29万平方米。 这已经是中海地产今日在广州土地市场拿下的第三地块,三宗土地共计95.98亿元。第三宗地块,荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块,则是金融街以29.94亿元,配建面积83100平方米拆迁安置房拿下,均价为22031元/平方米,再次刷新荔湾新地王。最后,以珠海华发拿下第五宗地块收尾,以29.15亿总价,加上配建89100平方米拆迁安置房,折合楼面地价21568元/平方米,每块地都抢的珠海华发,终于从中海的虎口中夺得一块地


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?? 一是中海地产以总价171117万和36300平方米配建拆迁安置房竞得地块:荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040403、AF040402地块,该地块为商住综合地及防护缘地;二是中海地产以394976万元和90000平方米配建拆迁安置房竞得地块:荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南商住综合地AF040404;三是金融街地产以299434万元及83100平方米配建拆迁安置房夺得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南二类居住用地AF040405;四是中海地产以总价393842万元和87900平方米配建拆迁安置房竞得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南商住综合地及防护缘地AF040416、AF040415;五是广州华枫投资有限公司以291570万元及89100平方米配建拆迁安置房夺得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南二类居住用地及学校用地AF040417、AF040418、AF040419。五宗地块总面积达27万平方米,卖地总金额超过155亿元。其中,中海地产成为今日最大赢家,共夺得包括AF040403、AF040402地块、AF040404地块及AF040415、AF040416地块等在内的三宗土地,总金额超过95亿元,并配建达214200平方米的安置房面积。

在此次土地拍卖上,“过江龙”的出现备受关注。 在AF040403、AF040402地块的竞拍过程中,龙湖地产奉献了其在广州土地市场的首次举牌。据悉,2004年开始,龙湖地产便进入全国化扩张的阶段,截至目前,其业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等近20个城市。然而在广州市场,其在土地储备方面始终是一片空白。尽管其在今日几宗地块竞拍中均遗憾落败,但本次竞拍的参与,充分显示了其进入广州市场的决心。 另外,北京金融控股公司也首次在广州夺地成功。据了解,目前该房企在广州尚未有项目,而在惠州,则有金融街巽寮湾。 来自珠海的华发继年前在广州连夺两地后,继续以黑马之姿杀入广州土地市场,在今日拍卖的广钢新城地块中参与了多宗土地的竞价,并成功竞得了AF040417、AF040418、AF040419地块。


按照计划,今年广钢新城将推出11幅商住用地,共计38万平方米,占全市商住地供应总量的7.2%,占中心六区的近三成,合计建筑面积达197.8万平方米。此外该区域还将出让广钢旧厂房旧改项目商服用地,占地面积更高达20.2万平方米。2013年6月5日,广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》,有50多年历史的广钢鹤洞厂区将联合周边“三村一厂”进行整体改造。三条村包括鹤洞、东塱和西塱村的集体土地,以及广州制漆厂地块,合力升格为“广钢新城”。广钢新城将重点结合广钢地块工业遗产保护与利用以及周边城中村的基地特点,突出工业文化和岭南文化,实行花地生态城的整体空间、交通、滨水景观格局,规划“两轴、五片、多廊道、多节点”的建设结构。根据规划显示,广钢新城规划定位特色宜居新区、专业交易中心。规划用地总面积657.4公顷,比国际金融城的750公顷略小,是930公顷白云新城规模的0.7倍。总建筑面积1024万平方米,毛容积率1.56,未来居住人口可达19万。


此次广钢新城5宗地块出让将采用“定地价、竞配建”的竞拍方式,地块出让价格已确定为挂牌价格,现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。公告显示,5宗地块挂牌暨成交价格分别确定为39.4976亿元、39.3842亿元、29.1570亿元、29.9434亿元和17.1117亿元,折合楼面地价均为13000元/平方米。事实上,“定地价、竞配建”的方式在广州首次出现于2012年12月白云新城萧岗地铁口南侧住宅用地的出让中,第二次出现则跳到了时隔一年多的2014年1月,彼时海珠区宝岗大道AH010834地块出让也采用了此种方式。广钢新城“定地价、竞配建”的出让方式是政府对地块溢价的控制,避免产生“地王”效应,同时缓解安置房建设压力。


对房企而言,在“定地价、竞配建”方式下竞得广钢新城地块还将有隐性成本,也考验其未来对于楼市的把握及利润的把控。此外,成功竞得地块的房企或许也还将面临些不确定因素。广钢新城项目是广州中心六区最大的旧改项目之一,所在范围原为广钢集团的旧厂房。相关报道指,广钢旧厂已在去年9月29日全部停产,但拆迁日程还未明确,旧厂、旧村拆迁或将是地块开发的首要难题。2013年6月5日,广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》,规划显示,广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造,合力升格为“广钢新城”。根据规划显示,广钢新城规划定位特色宜居新区、专业交易中心。规划用地总面积657.4公顷,总建筑面积1024万平方米,毛容积率1.56,未来居住人口可达19万。





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