?谢逸枫：四颗利空“炸弹”重伤股市暴跌超5%
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财经专栏? 文/谢逸枫
继上周杭州楼市传出“开年第一降”消息之后，周末又传出多家银行暂停房地产贷款的消息，虽然上述消息有被市场夸大之嫌，但丝毫不影响其对地产股的巨大冲击。2014年2月24日整个地产板块跌幅高达5%，超25亿大资金净流出，有格力地产、华夏幸福等七股跌停，“招保万金”四大金刚跌幅均超6%。此番暴跌之后，地产股短期无投资机会。 虽然此后兴业银行官方回应称春节前确有相关通知下发，但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信贷。而交通银行也明确否认了上周五下发过通知。 但是这样的澄清消息依然没能阻止地产股大范围的下跌，周一上午开盘房地产板块便成为两市杀跌主力，个股大范围调整。截至收盘，巨潮地产板块指数跌幅达到5.2%，个股方面华夏幸福、格力地产、上实发展等7股跌停，苏宁环球、运盛实业等跌幅超9%，四大龙头招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、万科A和金地集团跌幅分别为8.07%、8.51%、6.56%和7.66%，另外板块内跌幅超过5%的个股达到48只。同花顺iFind数据显示，2014年2月24日地产板块资金净流出居两市首位，仅大单资金净流出便超过25亿元。
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为什么地产股震荡？笔者认为，地产股暴跌，主要是受到“四颗利空“炸弹”全方位空间轰炸，导致中国股市重伤。一是银行停贷的传言。二是杭州、常州、襄阳楼盘降价消息负面影响。三是银监会与央行收紧信贷的频繁表态。四是市场恐慌情绪与悲观心理预测。一是 2014年2月22日深夜，有传言称兴业银行停止房地产贷款，引发市场猜测。网传“兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。受多家银行停止房地产贷款的传闻影响，早盘地产股遭重挫，5股跌停万科暴跌6.1%。 2014年2月24日， 上午国家统计局公布70大中城市价格数据，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个。2014年2月24日周一地产股出现暴跌，而且在盘中一度出现7股跌停的现象，截至午盘，格力地产、中华企业、华夏幸福、中南建设、天宸股份等5股跌停，龙头股方面，保利地产暴跌逾8%，招商地产跌幅超7%，金地集团、万科A跌幅均超6%。
继2014年2月24日地产股大跌拖累大盘下跌之后，2014年2月25日，创业板上演风云突变，暴跌超过4%,成为大盘重挫的最大推手，最终，沪指下跌超过2%，成为自上周四以来连续第四个交易日下跌。山西板块方面，受到创业板下跌影响，中小板个股百圆裤业和创业板个股振东制药跌幅靠前，板块中只有通宝能源、仟源制药和大秦铁路三只个股红盘报收。 在房地产板块连续两日出现大幅下挫后，2014年2月26日周三上午，地产股估值开始修复，股价呈现小幅上涨势头。然而，市场各界认为未来部分金融杠杆过高的房地产区域出现资金链断链，局部性地区爆发信用风险的可能性仍然不小。本周前两交易日，受到兴业银行 对房地产部分环节停贷和杭州房价下降事件的负面影响，市场避险情绪抬升，大量资金从房地产股票出逃，让估值早已跌入底部的地产股更加雪上加霜，万科Z、保利地产等股价集体再创新低。 事实上，停贷和降价是市场对2013年下半年以来高利率和信用风险担忧积累下的自然反应。
二是就在“新国五条”发布一周年之际，杭州爆出一楼盘“楼王”降价跳水，成为马年内地楼市“第一降”，接着在常州。同日，湖北襄阳爆出一楼盘因开发商资金链断裂，无法按时继续建设。 上述三起事件相继曝光引人猜想，内地楼市是否将拉开降价大幕？ 实际上，杭州、常州、襄阳打响降价第一枪会影响预期，有其城市的特殊性与个案现象，不会引发国内大规模大范围跟随， 但会对购房者预期有明显的影响。 2014年2月19日，有媒体报道称， 杭州两楼盘接连大幅度降价，引发媒体等各方关注。 两楼盘分别为德信北海公园和天鸿香榭里，都处于城北的桥西板块，相隔不远。首先打出降价牌的是德信北海公园，2014年2月18日，德信北海公园公布了清盘均价15800元/平米。2014年2月19日，天鸿香榭里在原先售价17200元/平米的基础上，以起价11800元/平米、均价13800元/平米入市。 “逢降必闹”成了楼市的一种常见现象。2014年2月23日下午，在天鸿香榭里门口集中了许多老业主在维权，高喊“退房”，一边是买房队伍，一边是退房队伍，沙盘被砸，现场一片混乱。另外是 杭州北海公园项目即将就该项目的“楼王”推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，而其降价前，整个项目中间套均价在18000元/平方米左右，边套在21000元/平方米左右，降幅高达数千元。 给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”。
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2013年2月24日有报道， 江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列，单价直降5000元。 与此同时，杭州方面，在德信北海公园降价后，同一区域的楼盘天鸿香榭里在不到24小时就率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米，起价为11800元/平方米。其更是打出广告宣称“直降6000元/平方米”。 2014年2月24日，根据《经济参考报》报道，2014年2月23日，江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造，主要由雅居乐操盘，于2月21日正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。 而此前，该楼盘2013年12月14日首次开盘时，预售均价13000元/平方米，若加上精装5000元/平方米，则价格高达18000元/平方米，目前的价格相当于打了近六折。该楼盘的一名销售人员表示：“此次降价目的是吸引人气促销，推出的低价房源十分有限且抢手。
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事实上，该楼盘的销售一直不理想，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。因此，开发商表示，对于前期高价购买该楼盘的老业主，开发商将如数退还差价，给予了一次性补贴。 在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后，杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中，协安紫郡和蓝郡两项目双双推出“限量特惠一口价”优惠措施。事实上，2013年，杭州尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录，但杭州楼市同时成为了全国重点城市楼市库存最高的城市。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。 与此同时，2013年杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，紧随北京、上海之后位列全国第三。
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据估算，自2009年以来5年，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年至5年。 而常州方面，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20个月。 高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，而要想提高成交量，降价无疑是最好的选择。虽然与2011年那轮降价不同的是，此次多个楼盘选择降价，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价，也是优化结构的降价。 此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进，因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市开启阶段性降价区间。2014年全年房地产市场趋势仍难以判断，其是否会延续现在的走势，仍需看两会后市进行定夺。
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北海公园项目总建筑面积约15万平方米，毗邻万达广场，距离武林广场直线距离约8公里，经上塘高架、留石快速路、莫干山路、石祥路、杭行路等城市主干道路，可快速抵达市中心。此外，更拥有稀缺的12000平方米原生水域，其地理位置在杭州不可多得。北海公园由杭州本土开发商德信地产开发，该开发商已在杭州开发了德信·泊林公寓、德信·泊林印象、德信·银树湾、德信·早城、德信·北海公园等15个项目，其中，泊林印象、臻园、中外公寓、北海公园、晓宸、东望等6个项目仍处在售状态。就在不久前，德信地产又以18亿元的总价拍得杭州城东新城的章家坝地块，仅这一幅地块价格就占其2013年全年销售额60亿元的30%。德信地产此次降价主要源于多个项目同时开发并大举拿地，致资金链紧张。虽然万达落子城北推动该区域价格上涨，但该区域供应量巨大，拥有方正·御星、富越·香郡、耀翔·悦尚、天鸿·香榭里、宝嘉·誉峰等多个项目。与此同时，2013年方正·御星首次开盘时，均价仅在17500元/平方米左右，耀翔·悦尚尚未开盘，但早早地把起价定在了13888元/平方米，多个楼盘出现竞价动向。 北海公园项目大幅降价原因仍不明朗。
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2014年2月24日，又有媒体报道称湖北省襄阳市有楼盘“崩盘”。 湖北省襄阳市中央公园项目近日“崩盘”，开发商由于资金链紧张，无法继续建设，主动向襄阳市相关部门打报告，要求政府出面协调，并进行接管。日前，襄阳市住房保障和房屋管理局发布公告称，根据湖北华盟建设投资有限公司中央公园项目的实际情况，为保护广大购房者合法权益，现对中央公园商品房预售许可证予以撤销。并表示，自撤销之日起中央公园项目所有未销售商品房不得再对外销售。该项目初期定价9000元/平方米左右，而襄阳市较高端楼盘售价平均仅在每平方米7000多元。因此，当开发商意识到定价过高后，做了大幅调整，销售量有所提高。但由于开发商反应速度过慢，定价过于自负，最终导致资金链断裂。 杭州、常州降价，襄阳“崩盘”，虽然二者并无直接关系，但是上述两起事件是内地楼市经历癫狂的2013年，进入2014年后做出的反应。
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三是金融机构已然看到楼市风险，从个人按揭贷款非正常未放开，到有银行暂停开发贷和夹层融资，悄然透露出楼市风险之意。 受多家银行停止房地产贷款的传闻影响，地产股2014年2月24日早盘出现集体暴挫。由于房地产行业牵涉面众多，银行、水泥、电器、基建等板块也出现了跟风砸盘。沪深股指两度跳水出现巨大跌幅，成交量再度放大。从目前情况来看，沪指在3天内跌破了所有均线支撑且成交量放大， 调整趋势已经确立，短期下跌目标极可能是回补2月10日的跳空缺口（2043-2050点）。截至午盘：沪指报2070.70点，下 跌42.99点，跌幅2.03%，成交612.79亿；深成指报7506.78点，下跌243.78点，跌幅3.15%，成交841.26亿；创业板指报1521.50点，上涨1.83点，涨幅0.12%，成交206.27亿。 盘面上看，地产板块暴跌超5%领跌两市，水泥、电器、沪自贸区、煤化工、外贸、智能机器、铁路基建等跌幅居前；仅在线教育、次新股、影视动漫、智能家居、教育传媒等少数板块上涨。其中地产股出现跌停潮，截至2014年2月24日上午10:44，运盛实业、格力地产、中华企业、华夏幸福、苏宁环球等7股跌停，保利地产暴跌8.5%，招商地产、金地集团、万科A暴跌超6%。
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2014年2月23日，21世纪网记者从相关渠道确认了兴业银行和交通银行确实下发房地产贷款停贷方面的通知，只是具体内容与网传稍有不同。另外有消息称兴业交行等多家银行停止房地产贷款，银行澄清称非全面停止房贷仅为暂停。 传闻中提及的某银行全面停止一切房地产相关业务，消息属实，但部分细节不准确。这个规定是该行在春节前两周的"全行资产负债管理例会和风险管理例会"上做出的决定：要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。 暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常；暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务（如钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资擦边球业务）以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款；传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化；预计其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”的可能性较小，总体将会执行总量控制、结构调整和区别对待政策。
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新一轮房地产相关政策即将出台的可能性不大，同时认为“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”传闻不属实；但“深圳某家中型银行总行大Boss在视频会议上提示房地产风险，对房地产业务态度发生了大转变”传闻属实，但该行也只是中途调整房产业务策略，仅此而已。根据当前形势，相对而言，商业银行开展房地产相关业务的大致策略如是：总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说，房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。 申银万国研究所银行组称，交行和招行并未接到全面暂停地产业务的通知，相对而言，这两家银行开发贷比重不高，近期政策未变。今年以来，民生和几家大行内部对房地产融资和按揭贷款无大变化。民生银行的房地产企业融资综合成本超10%，大行开发贷偏谨慎，额度与去年下半年无变化，仅中行存贷比压力大，按揭放款周期拉长到2-3个月。 广发证券地产小组称，银行并没有停止开发贷款，多数银行今年目标是开发贷款与按揭贷款保持存量不增。目前除了龙头房企，其余开发贷款利率上浮30%，按揭贷款目前基本没有折扣且回款速度较慢。
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2014年2月21日， 21世纪经济报道独家获悉，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。 而实际上，今年以来，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，不少房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。年前就停了。”上述股份制银行的多地分行人士向记者证实，总行的判断是基于在经济条件下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难，为此总行提出停止办理房地产夹层融资业务。同时要求企业金融业务条线重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。 该银行华东某分行信贷人士介绍，在内部，夹层融资主要放在投资银行部，供应链金融则属于企业金融条线下的贸易金融部。截至2013年6月，公司供应链融资业务余额4023.88亿元。
夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权（通常不超过10%）。 “夹层融资客户一般都是房地产企业。比如一家企业买地需要10亿元，但自身只有5亿元，那么就先向我们贷款5亿元买地，地下来后再抵押给我们，风险相对较高，我们分行目前还没有成交过一笔，全行这部分融资也并不多。” 上述华东某分行信贷人士表示。 另一分行人士还透露：“房地产开发贷等普通贷款新增也很少，因为总行文件要求严控总量，确保总量不增加。”以兴业银行为例，曾踏准了国内2007年前的一波房地产牛市，2006到2007年两年，该行猛飙房产按揭贷款，增量曾一度赶超当时股份行头牌招商银行，带动零售业务量增至股份行第二。兴业银行房产开发贷增长同样强劲，到2007年底，兴业房地产相关贷款占贷款余额的比重一度达到41.5％的高点。 兴业银行从2009年，迅速退出房地产。2009年末，房地产类贷款占比已经下降到13%。同时，公司还压缩了房地产开发贷款的比重，房地产开发贷款占房地产业贷款总额的比重为46.63％，同比下降了25.51个百分点。
?? 2014年2月２１日，21世纪经济报道记者获悉，在内部重新定价后，兴业在国内银行业中较先结束了房产 按揭贷款利率优惠，整个按揭规模2013年也增长有限。 数据显示，2013年末，北京市中资银行本外币房地产开发贷款余额比年初减少248.4亿元，同比下降5.3%；上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元，同比少增12.9亿元。 亦有二三线房地产开发商反映，除一级开发商外，其他房地产开发商已经无法获得银行贷款。 除房地产企业授信收紧外，银行对个人住房按揭贷款的态度也并未出现松动。 “首套住房，首付比例最低三成到四成。二套房首付比例提高六至七成。二套，基准利率上浮10%，首付比例最高七成。有的城市，首套利率也在基准利率基础上上浮1%——5%。甚至已有股份行暂停个人房贷。 “高企的资金成本令其主动收缩盈利能力差的按揭贷款，在按揭贷款的发放时间、发放要求上都进一步严格，如果没有一定的窗口指导， 住房按揭难现明显松动。这将使成交量季节性复苏不及预期的可能性增加。”
?? 2014年2月26日，各大银行齐发公告，澄清房地产贷款政策。 公告的基本内容类似，均强调表示会保持2014年房地产信贷政策的“平稳”、“稳健”。接近银监会的人士对财新记者表示，因为个别银行未能正确处理房地产贷款政策的消息，造成群众误读，引起市场波动较大，所以要求各家银行做好目前房地产贷款政策的传播工作。 建设银行公告称，该行2014年房地产信贷政策保持平稳，没有调整和变化。“2014年，中国建设银行将认真贯彻落实国家宏观调控政策，继续严格控制房地产开发贷款总量，优化信贷结构，积极支持符合条件的中小套型普通商品住房项目建设，按商业可持续原则支持保障性住房建设项目。继续严格执行国家差别化住房信贷政策，重点支持百姓购买自住房贷款需求。同时密切监测房地产市场运行情况，加强跟踪分析，提升服务质量，夯实管理基础，加强风险防范。” 招商银行则表示，招商银行一贯严格执行国家有关政策，稳健开展房地产融资业务，近期未调整相关信贷政策。 交通银行则在公告中澄清，近期未下发过“暂停所有房地产项目贷款”的通知文件。 其他各家银行亦有表态，公告已经陆续发布在相关银行的官方网站。
?? 整个事件，始于兴业银行暂停房地产夹层融资。 自2月21日传出兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域的贷款，一时市场风声鹤唳，房地产业利空重创资本市场。银行、地产板块领跌，并最终演化成主板、创业板全盘皆墨的局面。 2月24日晚间，兴业银行已针对近日媒体报道的停止、暂停办理房地产融资业务一事再度进行了澄清。 公告称，兴业银行将在3月底出台新的房地产授信业务管理政策，在此之前，将暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。兴业银行称，所停办的夹层融资业务占比极小，对银行的经营没有实质性影响。 但该澄清公告对市场关心的开发贷、经营物业抵押贷等业务问题，公告并未提及。兴业银行总行在公告中称：“为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，本行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于 3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”
