?谢逸枫：中央楼市调控不应“重控轻调”

?? 导读：2014年3月4日，香港文汇报报道，2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？岁末年初，江苏、山东、安徽等地多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。1月份，北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超9万元。国家统计局日前公布数据显示，1月份70个大中城市房价增幅收窄，环比上涨的城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深穗四城土地成交均价环比涨125%，创历史单月新高。近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达等大型房企纷纷上调2014年度销售目标，部分房企甚至上调高达30%。二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了10年，但房价却经历了上涨最快的10年。

?? 著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受记者采访时 表示：“前2月全国市场呈现“房市冷地市热”走势，表现出房价区域分化加剧，楼市进入深度调整期现。主要原因在于市场供求不平衡与房企实力不均及传统淡季、信贷收紧、利率上升、人民币贬值、QE3减持等因素他关，另外是城镇化推动小城市与城镇的资源与人口及购买力向大中城市集中，地方政府投资与房企疯狂扩展。地市过热一定程度上助推房价上涨预期，高地价导致高房价的影响力越来越大。因此，控房价必须先调地价，调地价先解决土地财政依赖，彻底消除“借地生财”的根子，先改革财税体制与税收分配制度。土地制度改革一直无实质性推进，根本原因不在于地方政府。 因此，在城市区域分化与城镇化发展的背景下，中央楼市调控不可一刀切，地方政府调控房价要因地制宜。”

?? 著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受记者采访时认为：“当前中国经济与楼市都隐藏着局部的巨大风险，特别是经济增速下行、产能过剩与地方债务及影子银行、环境污染、外围环境恶化、部分三四线城市供大于求的“鬼城”现象，房企不可过于盲目乐观。金融机构审慎与房企乐观都是各自行业的出发点不同，银行收紧考虑的是金融安全与风险控制，也是政策大方向，房企更多是扩大规模，增加利润。因此，在今年经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升、地价上涨压力、需求释放受挤压的背景下，房地产投资增长与成交井喷的高速增长恐难以为继。经济与楼市的局部风险都在一定程度上有所加剧，需认真加以防范。”

?? 著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受记者采访时指出：“面对今年房地产市场“焦灼”，中央调控政策“淡定”期间，房价在今年突现“分水岭”时，中央调控不应“重控轻调”。如果继续坚持“控预期不调供求，调供求不控货币”的思路，房价调控必然失败。十调九空的历史调控经验说明，房价靠行政管制手段是管不住、按不住的，单纯的扼制需求是无法调节供求矛盾的，唯有市场化才是符合市场经济发展规律与房地产发展方向。因此，在长效性调控机制与多元化市场供应体系未建立前，必须有效增加住宅供应与加大保障房建设。应当首先保证刚需的利益和需求，任何调控措施不以解决住房为目标，都是耍流氓的政策。”