发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
谈谈个人对房地产市场看法(1)

最近国内房地产市场又是一片喊涨之声,国家也开始了新一轮调控,上海房地产税预计推出。中国房地产到底有没有前途?

思考了得出以下结论:


一、核心城市房价总体依然会上涨

中国核心城市房价依然有一倍以上上涨空间,尤其上海、深圳、杭州、北京等产业经济实现转型区域。决定房价的核心要素:人口、杠杠、收入、资产配置等4要素中,全部支持房地产继续上涨。最具有投资价值的是满足刚需的中小户型住房,核心区域高端住房也有强需求。橄榄型需求形态中,中间形态涨幅会最小。


1、人口:10年间总共流出200万人口,每年在20万人左右。深圳年流入人口20万。


2、杠杠:住房杠杠比例15%,低于发达国家普遍40%水平,有继续上行空间。中国商业银行按揭贷款余额占总贷款余额 比重已经由 2009 年底的 9%提升为去年年底的 15.1%,今年一季度末进一步提 升为 15.4%。未来仍将持续提升,必然重复美国、日本、欧洲、澳大利亚、加拿 大、马来西亚等全球主要经济体历史。


3、收入:浙江人均gdp在1.1万美元,也与日本、美国、韩国有差距,但杭州产业结构达到发达国家水平没有悬念。美国人均GDP5.7万美元,日本3.2,韩国2.7,台湾2.2,所以浙江达到这个水平是必然的。


4、资产配置:中国刚刚开始金融市场改革,金融自由化和利率市场化是大势所趋。通过对非金融私营部门的市场融资和银行借贷的相对比重,对市场导向型和银行导向型的国家金融系统进行分类。在金融危机前五年中(2002-2007),若国家从市场的融资多于从银行的融资,则定义为市场导向型经济体。参照美国历史, 在这个过程中国会进行三个资产配置。


(1)企业资产配置, 资产负债表重建,在金融改革下,从间接融资改为直接融资,带来大量人员暴富,也为银行资产配置带来压力,银行从负债端经营转为资产经营。2015年我们企业直接融资比重达到24%,2014年18%,2008年11%,2005年是5%。而同期,美国是80%,


(2)银行会进重新配置资产,从企业间接融资(企业不需要了)、中小企业贷款(不良率高企),向房地产按揭贷款发展,谁也无法阻挡这样的逐利行为。


(3)个人资产配置, 前面说过,中国工业化20年积累了大量财富,这个财富现在社会重化工业里面撤离出来到哪儿去, 50%会去房地产。


二、上涨过程会曲折

1、房地产周期性的波折。任何一个地区或者国家的房地产市场都不可能永远繁荣下去,崩盘将是必然的结局。回顾中国历史上那些曾经房价飞涨的城市,例如晚唐的洛阳、北宋的开封、南宋的杭州、明初的南京、民国的上海……它们当中有些城市的房价甚至持续上涨五十年(例如南宋的杭州),但是最后都不可避免地迎来了大崩盘。


2、下跌是买入机会。崩盘并非结局,而是开始,每一场崩盘之后其实还会伴随着下一轮繁荣。这是因为社会经济总会复苏,人性当中根深蒂固的集体躁狂总难磨灭,只要我们投机的本性不变,房地产周期就会一直上演,行政调控和文化习俗最多只能延长或者缩短这一周期,而不能最终改变。


3、基本面决定房地产,但乐观情绪导致泡沫。有时候,短期左右房价升跌的关键因素不是人口,也不是收入,甚至不是政策,而是人们的心理预期。事实上,芝加哥地产市场的每一轮繁荣和崩盘都是起因于大多数投机客开始相信会发生什么情况,然后就会真的发生什么情况。


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