从房地产捂盘谈到股市估值

 

大概在6月底，我以前写过文章提到的那房地产商，他的那个楼盘第一期开盘，在接近1个半月时间内，第一期的所有房子就基本售磐。房地产销售旺季在7、8、9三个月份，进入10月份就转入淡季，也正在此时，国家房贷新政出台，消费者观望。面对淡季和新政，那房地产商干脆捂盘不卖（实际操作上好象还是在卖的样子），并已计划捂盘到明年1、2月份，之后才推盘第二期，并每平米房价提价25%。可见，房地产商的底气还是那么牛！

今年6月份，本人还参与过万科一个首期投资十多个亿的房地产项目的项目建议书（可行性研究报告）工作。从操盘（策划）角度看，万科和那开发商没有什么不同，不同的是万科已是国内房地产名牌，万科靠品牌经营占领优势。以前我在文章里多次谈过万科，在其股价还在4、5元时就认为其股价估值应在12元以上才合理。万科品牌经过了较长时间的沉淀积累，现在已进入品牌经营时代，当然也有很多创新和丰富。

房地产在国家一轮轮调控之下，却越调越红火，房价越调越高，这就说明国家的调控是失败的。那么，房地产的调控为什么会失败的呢？我们以前也谈过，房地产虽然说是完全放开的市场经济，但国内房地产实际上具有很强的垄断性，而这种垄断性被能够进入房地产开发的这些开发商所占有，开发商实际上垄断了房地产市场。在人民币持续升值，在国内存款近20万亿元的大背景下，开发商受利益驱动，加之政府里有人和房地产商是穿一条裤子的，开发商不听政府的话，没有什么可怕的，没有什么要付出的成本，自然调控政策的执行力度就存在问题，结果是房价涨个不停。

这里引伸出一个话题，房地产有那样牛的底气，那么股市是否也有这样牛的底气？特别是基金作为股市里已具有一定程度的垄断性（控盘）群体，在管理层的“电话指导”下是否还能保持那种牛气，敢于捂股？

股市自998点升至6124点，升幅5倍，应是很牛的了。而我们若把指数从1600点下跌至998点算作不正常情况，1600点算作正常的起点，计得指数升幅是3倍，（应当说这样算法才是合理的），那么股市牛气尚可。

近期，股指出现了大幅调整，出现了经典理论里牛市转熊的盘口：垃圾股先期大跌，成交量暴减，绩优股大幅补跌。按经典理论，指数接着会出现一次大一点的反弹，之后又是更急速的大跌。对照盘面，现阶段指数将是面临一次反弹阶段。这纯是从技术上看的，从技术上看，已完全可以确定牛市已结束。

而我们从基本面和估值看，加之技术分析的局限性，尚未能得到牛市结束的结论。理由主要有三点。

①备战股指期货，大象估值更高才合理。

由于大象的权重作用，股指期货的即将推出，因战略和战术上的需要，股指期货将从短中期改变大盘的格局，现在控制了几个大象就能轻松控制了指数，尤其是中石油的权重作用（据说中石油升跌10%，就拉动指数升跌150点），中石油在战略上的重中之重，决定了中石油在市场上有更高的估值。我们认为中石油股价现在40元—50元相当合理。（由于目前大象过于的控盘作用，就影响了股指期货推出的时机，我们估计，管理层在年内推出股期基本无望）。

②通货膨胀，支撑更高的资产估值。

一方面，人民币本币持续升值，导致资产升值，引发通货膨胀，另方面，国内货币购买力实际上贬值，引发过剩资金源源不断流向资产投资。另外，通货膨胀既使产业链各环节成本增加，水涨船高，也使产业链各环节利润绝对值增加的，所以普遍上企业利润是增长的。而通货膨胀造成产业成本的不同导致了企业利润增长的大小不同，这一点说明通货膨胀造成的个股估值是有区别的。

人民币持续升值、通货膨胀，是大牛市的两大基础、两大轮子，人民币升值不停息，通货膨胀不停止，牛市的脚步就不停止。中间的任何调整，都是“时间和空间”背离过重状态下市场的内在需求，“人为因素”在其中只起到加剧的作用，并不能从根本上改变它（外围股市的影响也是暂时的）。

③泡沫在几大条件变化后已大大减轻。

对于泡沫之争，我们认为，指数高与底不能代表和说明股市的泡沫大小，条件变化了，泡沫也就可能给化解了，对泡沫的判断应是动态的。股市作为一种虚拟经济，投资股市是一种心理游戏。政府作为管理者，应有更大的智慧，有为有不为，这才是我们这些散户的福音。

2007-11-9