地产股可能有非常好投资机会荐3股转帖_博客

地产股可能有非常好投资机会荐3股转帖

?我们对2011年上半年的房地产板块持谨慎观点，但下半年，地产股可能有非常好的投资机会。

　　就房地产行业的基本面而言，我们估计2011年可能与2010年基本持平。从估值角度来看，目前地产股的估值水平已经处于低位：预测市盈率处于低位，万科、招商地产等公司的A/B股对价系数也处于低位，而且，目前地产公司普遍的NAV折价率为30%。

　　不过，我们预计今年上半年通货膨胀会愈演愈烈，央行通过加息等方式进一步收紧流动性的可能性很大。而且，尽管地产股目前被低估，但还没到NAV折价50%的绝对低估状态。因此，综合权衡下，我们对上半年的房地产板块持谨慎态度。

　　但对于下半年，我们的投资策略是相机抉择。如果经济出现下滑，房地产投资的地位再度提高；或者通胀压力解除，加息预期弱化；或者房价得到基本的控制，政府态度趋缓。在这些因素带动下，“三限”政策可能解除，在加上成交的反弹，地产股可能有非常好的投资机会。

　　我们整体判断，2011年全国房价将处于“小幅波动、基本持平、下行风险略大于上行风险”的状态。如股市的表现一样，在平衡市的格局下，房地产公司的经营状况也会出现结构性的分化，这种分化将主要表现在以下几个方面。

　　一是利润率。一般而言，“囤地型”的公司在房地产市场的大牛市中获益最大，但当市场进入平衡市的时候，由于其土地结算成本的推高，利润率将出现下降的趋势。相比之下，周转类公司的利润率下滑速度会小一些，原因就是其利润构成中，土地增值的占比相对要小很多。

　　二是销售速度或周转率。不同公司在销售速度或者资产周转率的方面也会出现差异。基本的逻辑是：在大牛市的背景下，产品处于供不应求的状态，销售不是制约周转的因素，开发周期可能更加重要，而后者相对更加刚性。但是，在平衡市的情况下，消费者有更多的选择，品牌的强弱、产品的好坏、营销是否精准，这些企业经营层面的微观因素会反映到其产品的销售速度上来，从资产周转率等财务指标上体现出来。

　　我们计算比较了2008年至2010年前三季度的销售(用经营活动现金流入替代销售收入)与总资产的比值(销售周转率)，若有两年出现在前20名以内，则说明公司具备高周转的特征，经过比较，我们认为主流的房地产开发公司中，万科、保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、苏宁环球、鲁商置业和华发股份具备快速周转的特点。

　　三是财务杠杆。我们认为，最合适的财务杠杆一定是与当时的市场背景相吻合的。例如：在大牛市中，房地产公司应该将财务杠杆用到极致，在熊市中则相反；如果这个逻辑成立的话，在平衡市中，财务杠杆应该适中。道理也很简单，适中的财务杠杆才能使公司有机会在市场震荡中“高抛低吸”。

　　我们选取38家重点房地产上市公司为考察对象，综合净负债/净资产与总资产/净资产两个指标，剔除前后各6家公司，剩余公司若在两个指标中都上榜，我们则认为该公司财务杠杆较为合适。根据这一原则，共有16家公司入选，经过比较，我们认为，万科、金地集团、荣盛发展、首开股份、嘉凯城、中粮地产、华发股份、苏宁环球及中南建设这九家公司财务政策更具优势。

　　四是区域布局及产品定位。从区域的角度，我们认为，当前的政策对于投资性需求占比高的区域市场更不利；从产品类别来看，可以概况为“两头硬、中间软”：小户型、刚需类产品的销售仍有保障，豪宅类客户对信贷的依赖相对较小，即所谓的“两头硬”；中间软，是指改善类产品受限贷、限购政策的影响更大。

　　例如，万科2010年8月份以来，销售持续刷新行业记录，全年有望突破1000亿元的销售额，这其中主要的一条是，万科60%的产品是中小户型，面向的是自住型需求；还有个例子是滨江集团，其开发的万家星城及城市之星，具有地段的稀缺性，属于豪宅类产品，在逆市中取得了热销。

　　综上所述，我们认为在2011年的平衡市中，经营表现最好的前三家公司将是：万科、金地集团和荣盛发展。(作者系首届中国证券分析师金牛奖房地产行业第二名获得者)?