?现今最吸引世人眼球的是全国“两会”在京召开，因为这次会议讨论的议题不仅范围之广，涉及经济、财税、社会保障等国计民生之重要领域，而且全国两会对中央政府全年经济工作方向起着指导性的作用。而本届两会除了有人们期盼的新型城镇化、养老保障、国企改革、环保等热点话题外，恐怕人们最为关心的还是2014年房价将走向何方？

原因很简单，在经历过2013年中国楼市连续第16年上涨之后。2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，就是一线房价高烧不退，而三四线楼市成交极度低迷，房价泡沫似乎有崩溃之虞。而有媒体记者面对两会代表委员提出了当前楼市的四大矛盾，一些专家级的代表委员也做了解答，这似乎也可暗喻今年房价的走向。

矛盾一：大城市热中小城市冷的分化格局会加剧？

岁末年初，江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。1月份，北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超过9万元，当月北京还有两个单价超过6万元的高价房开售。

对此，全国政协委员迟福林认为，一线楼市高歌猛进，三四线城市却新盘滞销。“一些地方拆迁腾出的地都可开发一二十年了，挤进来的开发商多达几百家，这不是过了头吗？”，另外，全国人大代表辜胜阻说，随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，楼市越来越呈现明显的分化。

笔者认为，但凡楼市泡沫破裂之际，总是先中小城市，再蔓延到大城市，而目前中国楼市已经有这个征兆：其一，一些地方盲目推进城镇化，而当地相配套的制造业、服务业都没有跟上，这就导致三四线城市对外来人口吸纳能力不足，房产供大于求现象无可避免。其二，前些年，开发商们抄作一线城市房产开发，而近年来又瞄上了三四线城市，大家一窝蜂涌入三四线城市，就造成了大量库存房源积压。其三，面对三四线城市的高房价，当地居民的购买力根本无法支撑，一旦投机炒房资金撤离，三四线房价出现狂跌已无悬念。

至于说未来是否会发生一二线城市房价继续飙升，而三四线城市房价出现持续回落的分化格局？我认为这种可能性并不大。试想。三四线城市房价如果像温州那样连跌30个月，那会影响一二线城市投机氛围,届时也会跟着消失，而一旦投机客撤离一二线城市，转投海外地产领域，就目前北京、上海房价动辄6万元/平方米，当地民众根本买不起。所以只要三四线城市房价全面下跌，估计一二线城市也撑不了多久。不会出现长期的大中城市分化的格局。

矛盾二：房价冷，地价热，涨势是否在后头？

国家统计局日前公布数据显示，1月份70个大中城市房价增幅收窄，环比上涨的城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深广四城土地成交均价环比涨125%，创历史单月新高。

全国政协委员、财政部研究所所长贾康认为，从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定会大涨。国家行政学院研究员王小广觉得，土地制度改革提出了多年，很难有实质性推进，根本原因在于有难以撼动的阻力。“很多人寄望改革土地制度撼动房价，但地方政府和开发商受到利益束缚”。

笔者认为，地价高于房价，面粉比面包贵，这种现象说明了房地产正进处最后的疯狂时期。地方政府拼命推地，而开发商已经不计血本的拿地开发。我们不要一味认为地价热，房价冷，最终房价还要涨，这是在房价上涨通道内，市场呈现供不应求的情况下，而在供远大于求的市场中，面粉比面包贵，只会代表开发商将亏本降价卖楼，显然开发商们高价拿地建房后，如房价太高而买不出去，他们就有投资风险之虞。

不过，从地方政府近期拼命推地的情况来看，说明今明两年将是地方平台债务即将到期的时候，而地方政府又过于依赖土地财政，若没有土地财政的仰仗，地方政府恐无还本付息之力。所以我建议一方面允许地方政府在债券市场上发行城投债，以缓解其到债务违约的压力，另一方面，既然40个城市个人征信系统已经创立，那对于囤积房产的投机者开征房产税也很有必要，让房产税来取代土地财政，由于在房产保有环节征税，届时房价既会大幅调整，地方政府又无还债之忧，至于那些高价拿地的开发商，相信房地产行业将重新洗牌。

矛盾三：银行审慎开发商乐观高投资还能走多远

近日，多家银行表示，争对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达等大型房企纷纷上调2014年度销售目标，部分房企甚至上调高达30%。

对此，全国政协委员刘志彪认出，当前的楼市泡沫和地方债问题发果处理不好，对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷，即是进行风险控制，也符合国家政策调节的方向。住建部研究中心研究员王珏认为，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势，可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本。

笔者认为，绿地、万达等房企对2014年楼市销售前景看好，可能是对商业地产和海外地产看好，但并不代表他们对住宅地产持续的看好，还有绿地、万达主要投资在一二线城市，而非在三四线城市，目前一二线城市房价坚挺，所以他们并没有不看好楼市的理由。

但银行业就不同，原来个人贷款和房地产开发贷款是银行业的香饽饽，而如今则只能成为鸡肋。这一方面由于温州房价连跌30个月，部分房产开始断供，而近期杭州又有大量开发商降价销售，这让银行看到了房地产信贷的风险。另一方面，银监会对防控房地产风险高度重视。今年以来，监管层已经多次对房地产业的风险予以了提示。2月19日，尚福林在《人民日报》撰文，并再次强调，加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。鉴于银行对房地产业收紧信贷，房价出现拐点是大概率事件。

矛盾四：市场“焦灼”政策“淡定”如何避免误伤刚需

“国五条”地方细则去年3月出台以后，除北京以外，有关二手房交易个税按个人所得税20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了10年，但房价却经历了上涨最快的10年。

对此，全国政协委员迟福林说，“房价光靠政策是管不住的，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向”。房地产学会副会长陈国强则认为，中央有关部门一直强调坚持调控，因此两会后政策大变样的可能性不大。加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化的手段进行调整是大方向。

笔者认为，中国的房地产从来没有真正意义上的市场化，而是金融过度的杠杆化。鉴于土地出让由地方政府控制，土地市场长期信息不透明,且处于供小于求的格局，是地价和房价不断上涨的真正原因。现在很多人叫嚷着要保护刚需的利益，其实目前如此高的房价，真正刚需根本买不起，所以政府应让真刚需们购买保障房或者先住廉租房。而目前所谓的假刚需大多是一个家庭拥有二套以上的投资性房产，真正有多少人买房是用来自住的？这部分假刚需只要抽去金融杠杆，他们的投资性需求就会马上消失。金融杠杆拉得过长是房地产泡沫不断恶化的元凶。

两会之后楼市该往哪儿走？这是很多人最为关心的话题。我觉得，中国楼市上涨步伐将止于2014年，因为楼市的飙升与经济高速增长，以及货币的宽松是分不开的，而目前中国经济出现调整，人民币汇率出现狂贬，银行业的钱荒又频频出现，而美国又恰在此时要退出宽化宽松（QE）导致新兴经济体国家的经济衰退，而中国也绝难独善其身。所以中国的楼市2014年上涨可能性根本不存在。

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