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营业税优惠的最后期限是今年12月31日,二套房贷优惠政策将取消的说法也愈演愈烈。没有了这些优惠政策,买一套房到底要多花多少钱?



  



  11月中旬,建设银行(601939,股吧)率先收紧了房贷利率。这一消息如同给房地产市场打了针兴奋剂,尽管最初有报道称6成消费者推迟买房,但事实上出现了冬季房地产市场的异常火爆。



  致电我爱我家房产中介公司的李小姐时,她正忙着带客户看房。根据记者的走访,每位置业顾问每天至少要带1名客户看房,最后的成交额平均下来大约是每月每人能卖出1套房产。



  李小姐的同事刘先生从业时间较长,他估算了一下,自己所在的门店最近1个月内大约卖出了40套房。说起年底的房价疯长时,他也觉得有点不可思议:“比如一套200万的房子,房主有时候突然就加价加到205万了。”从200万到205万,是经过一周,还是一天?回答更加令人吃惊:“一瞬间。”而房主的坐地涨价往往能够大获全胜,购房者在房主的一念之间就多花了几万元。



  去年底,为了刺激房地产市场,中央和地方陆续从第四季度起颁布了房地产救市新政,涵盖信贷政策、税费优惠。其中财税[2008]137号文件规定:“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。”银发[2008]302号文件则规定:“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。”这两项优惠政策都没有设定截止日期。



  唯一有截止日期的是个人转让住房的营业税减免政策。在这一政策下,2年及以上的房屋免征营业税,不足2年的按差额征收。但国办发[2008]131号和财税[2008]174号文件都明确规定,这一优惠政策“到2009年12月31日截止”。届时,持有房屋超过5年再转手才能免收营业税。



  二手房市场受营业税的影响较大,而二套房贷优惠政策紧缩目前还处于朦朦胧胧的状态。链家地产金台里店的高级置业顾问张先生介绍:“目前可以确定的消息是,银行对1985年以前的房子贷款额紧缩到60%-70%,但是对1985年以后的房子依然可以贷款80%。”至于明年会不会全面紧缩,他“说不好”。



  首付比例扩大,贷款优惠紧缩,营业税也不再减免,那么买一套房到底会多花多少钱?我们假设一个具体情况:赵小姐是北京的白领人士,月收入上万元,有购买第二套房的意向。她看中的是北京市朝阳区CBD附近的一套1985年以后建造的二手房,总面积为100平方米,按照现在的房屋均价2万元/平米计算,这套房总价为200万元。



  优惠政策没有过期的时候,赵小姐要为这套房支付多少钱呢?



  链家地产的张先生说:“首付不是200万的20%,而是按银行的估价来计算。”一般情况下,银行的估价是房主要价的70%左右,假设评估为140万元,那么银行将提供的贷款额是140万元×80%=112万元,赵小姐需要首付200﹣112=88(万元)。余下的如果20年还清,按2008年12月23日利率下限打7折计算,每月需还款6881元。此外,这套房是超过2年的,所以营业税全免,目前也不需要付契税、印花税和土地增值税。



  如果优惠政策取消,为了便于比较,我们还是按首付20%、贷款112万元计算。如果利率从7折上调为8.5折,赵小姐每月的还款额将达到7421元,一下子增加540元。同时营业税也不再减免,假设这套二手房正好处于2年到5年的区间之内,那就必须按差额的5.5%征收营业税。而房主的要价都是净价,这笔营业税要由购房者负担。按其增值70万元计算,赵小姐又要多付将近4万元。



  算到这里,购房账目中还没有加上契税。高级置业顾问张先生介绍,契税现在是90平米以下收1%;大于90平米但小于140平米的收1.5%;140平米以上的高达3%。一旦调高,这又是一笔不小的支出。比起这些动辄上万元的费用,0.05%的印花税是否继续减免显得不足挂齿。



  一下子增加4万元的营业税,此后每月还得多还540元,赵小姐的购房压力将大大增加。张先生还说:“目前房价还在以每月500-600元/平米的速度增长,就算优惠政策不取消,明年房价也还会提高的。”这也是大多数购房者的想法。难怪许多人本着能省则省的想法,在年底按捺不住,纷纷加入抢购大军。