?银行股权VS房产投资

结论：目前实验账户的内在价值高于价值一千万的一套商品住宅。

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前一阵子，我曾经说我的实验账户就相当于一套上海市中心价值一千万的商品住宅，今天就说说股权与房产的话题。

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标的一，上海市中心商品住宅一套，市场价一千万，月租金1.3万，年租金按11个月算14.3万元，不考虑未来的日常维修及装修费用。按发达国家历史数据及考虑目前情况，房屋价值年增长4%，租金年增长6%。以未来20年平均提高计算。

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标的二，本人的实验账户，按持有兴业银行30万股计算，目前市值420万。2014年末兴业银行每股净资产12.86，实验账户拥有净资产或者说股东权益385.8万，每股净利润2.47元，实现净利润74.1万。在未来的20年中，按年初净资产计算收益率为18%，按平常我们所说的ROE大概在17%，前十年现金分红比例30%；后十年现金分红比例50%。不考虑现金分红的所得税费用。因为就一般来说，实验账户收到现金分红所支付的所得税低于商品房日常维护成本。

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计算结果显示，在二十年后，商品住宅的市场价值是2191万，累计收到租金是572万，简单合计价值2763万。实验账户拥有权益即净资产2992万，累计收到现金分红2127万，简单合计数为5119万。由此可见，目前实验账户的内在价值高于商品住宅一套。

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假如商品房未来2763万总价以6%的简单贴现率计算，实验账户未来5119万总价以8%的贴现率计算，他们两者目前的贴现值是多少呢？我不懂这个倒算，请会的朋友们替我计算一下。谢谢！球友@陶钧 ?计算结果：2763万按20年6%贴现是861.52万，5119万按20年8%贴现是1098.27万。谢谢！

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我们还可以从下表的计算中发现，不管是实验账户拥有权益相对于商品房价格的上涨幅度，还是实验账户收到的现金分红相对于商品房收到的租金绝对值及增长幅度，实验账户都高于商品房。如此，完全就可以认定为实验账户的内在价值高于一套商品房。其实，这也是我相对价值投资理念的一部分。

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同时，我们还可以看见，当一个普通家庭拥有这一套出租出租的情况下，收到的租金完全可以满足日常生活费用需要，住宅的租金会随着货币贬值而上涨，所以就用不着特别的担心通货膨胀，这就是一房养三代的概念。当你拥有如实验账户所持有的30万股兴业的情况下，每年收到的现金分红也完全可以满足日常生活之需要，且生活质量高于拥有住宅。

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当然，我们也必须清晰的认识到，持有股权的稳定性低于商品房。

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附件：相关计算表

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