发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
房地产类上市公司业绩起伏之我见 日期:07/10/30 09:08
   房地产上市公司的业绩,对一些股友来讲苘直象个谜.很多公司一年之中四个报表变化很大,使人疑惑,在此谈些个人看法.
    房地产类上市公司要完成一次从生产到销售的过程,时问本身就很长.从拿地开始,就需要资金大量投入,特别是今年新政出来后,不允许一次中标分割拿地,其拿地阶段时间就更长.地到手后,先要进行地块规划设汁即定位,是在出让的土地建筑限制内公司淮备怎么做.这个定下来,该宗土地的投入金额及予计产出就基本确定.此后才能进入具体设计和施工.这个过程少则三月,多则过年,主要决定于地块大小建筑类型.一般地块越大,建筑越高,特别是超高层需多方论证,所需时间就越长.一般来讲,进入设计施工阶段,是先设计后施工.但大宗地块通常是规划设计完成后,是边具体设计,边施工.这个过程时间很长完成.一个小地块和大地块中的一个片即组团,至少要一年多到二年,大地块和超高层建筑时间更长,时间跨度要几年才行.只有办理了竣工验收,才能算把工程阶段做完.
    房产的销售原来是实体销售,,也就是施工完成后才能出售.这种模式一直到上世纪九十年代被打破,与新模式一同出台的是购房贷款,这在国外是长久存在,而我国真正发展只有十余年时间,这种模式的俗称为"卖(买,炒)楼花".一个房地产楼盘在规划设划完成后,就开始了售房的企划和宣传.通常在投入资金三分之一或主体完成之,并取得五证后,就可以正式开始售房了.当然现在一些公司在设计规划完成后,就开始以各种名义售房,收取部分房款,应该说这是一种不规范的行为.在此阶段收取的售房款,只能以予收款的名目,进入公司财务科目.只有通过竣工验收正式交房后,才算完成全过程收入,才能纳入当年的收入,用以计算业绩.
    在房地产公司的财务报表中的负债,除了资金借贷外,主要是工程中的各类末付工程款和予收款.从予收款的大小,可以推测出公司近期会进入当年业绩的收入.在应收款中一般数量不大,但其它应收款则变化很大.这一块主要应是一些需要一次付清的费用,如税费,拿地的费用等,都需要以后分期摊销.关注这一块的变化,可以推测公司的持续发展能力.
    从以上的分析可以看出,房地产类上市公司,由于其生产销售周期长.除了一些巨无霸公司,很难做到四季报表季季如意,一般是起伏很大.特别象天房发展这类公司除了规模外,地处北方,施工受季节影响极为严重.因此往往四季度收入很高,要到年报才能反映出来,但这并不是四季度干的多销房多,而只是行业的规律而己.
  说明自己不从事此产业,只是原工作时搞过基建.不对不全之处,请行家指正
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