??? 近几年，房地产（行情 专区）行业需求旺盛，业绩持续增长，但资本市场的投资者对此并不“感冒”，房地产板块的估值一降再降，目前的估值已至9倍市盈率附近。不管房地产板块业绩如何增长，投资者始终盯准房地产政策：政策一紧，股价就跌；政策一松，股价就涨。这样的投资逻辑合理吗？一个持续增长的行业真的只值9倍市盈率吗？

　　我们对于房地产板块的估值应该跳出原有逻辑，从一个全新视角来审视。

　　政策调控的目的并不是限制房地产的供给，也不是限制刚性需求，而是对于投资性需求进行限制。国内的刚需依然十分旺盛，足以支撑5至10年的房地产市场发展。这几年，在严厉的房地产政策调控之下，房地产公司的业绩依然保持连续4年的快速增长，充分说明了房地产调控并不会阻碍房地产公司业绩增长的步伐。因为，对于房地产的需求是真实存在的，需求决定了行业发展的速度和空间。房地产行业的投资逻辑不应过分关注政策，更应该关注业绩。

　　政策限制房地产行业的原因是该行业需求过旺，需要用政策来进行合理引导。反过来想想，需求旺盛不正好说明行业景气度高。而那些需要政策扶持的行业恰恰是因为暂时的需求不足，甚至还有一些行业在政策扶持下，依然发展缓慢，这类行业你愿意投吗？

　　有人会说，投资要考虑行业发展的持续性，这一点对于中国的房地产企业来说不是问题。中国的城镇化率仅50％出头，与发达国家相比，还有很长的路要走。粗略估算，要达到70％以上的城镇化率，至少还需20年，因此房地产公司再保持15至20年的增长是可以预见的。

　　市场一直担心房地产公司的再融资问题，害怕增发新股摊收益。其实，这有点过度担忧了。从最新的情况看，像万科之类的龙头企业，手里握有大笔现金，净资产收益率更是创出历史新高，根本用不着大规模再融资。持续向好的现金流，让房地产行业越来越与大消费行业接近。

　　房地产行业与医药（行情 专区）行业具有较强的可比性。医药行业曾经因为药品降价政策和医药招标政策，让市场唯恐避之不及，估值水平一压再压。然而医药公司的业绩保持连年增长，药品降价没能阻止医药龙头企业的成长。后来在事实面前，市场终于醒悟，重新审视了医药行业，并给出了30倍以上的市盈率估值。现在的房地产行业与当年的医药行业所遇到的情况如出一辙。为什么在政策调控之下，这两个行业依然能够稳定增长？原因只有两个字：需求。

　　房地产行业和普通的加工制造业相比，谁的盈利能力更强？一般的加工制造业存货基本上都会贬值，所以这些企业天天担心库存；而房地产公司的存货放着不但不怕贬值，还会增值。房地产行业的毛利率达30％，高的甚至超过50％。而加工制造业的毛利率平均只有10％左右，成本稍微波动，就容易亏损。如果让你去投资实业，你更愿意投资哪个行业呢？在A股市场中，普通的加工制造业尚且给到15至16倍的市盈率估值，凭什么房地产行业只值9倍估值？

　　目前A股房地产板块仅有9倍的市盈率是不合理的，无论从企业成长性、业绩确定性、业绩稳定性来说，还是从行业间的横向对比来看，房地产板块的估值水平都应该像医药行业一样，彻底来一次价值重估，而且对于龙头企业应该给予更多的估值溢价。

文章从六个层面阐述房地产的投资价值被深重打压

【1】政策调控的目的是抑制价值投机，而不是市场供给和刚需，并指出了国内资本市产过分关注政策而无视业绩的错误投资逻辑。

【2】从社会客观需求存在的价值角度，指出了政策调控行业与扶植行业的真实价值的背离与股票价值的错位。

【3】以中国迈出城镇化的步伐，明确指房地产行业有发展的持续性和连续性，房地产是朝阳行业。

【4】拿万科做例，指出房地产龙头企业因净资产收益率高而手握大量现金，不会大量融资扩股分摊现股东的权益与权重。

【5】从政策调控与行业业绩成长两个视角，把房地产业与医药行业类比，通过医药行业30倍的市盈和房地产板块9倍市盈的巨大落差，向市场展示房地产板块股价被严重打压。

【6】从库存利弊的反差和毛利润率的高低及股价市盈率的错位，把房地产业跟普通制造业摆在一起，有比跟医药业类比的具有更大说服力。