中国大陆房地产税箭在弦上，根据相关立法规划，半年内就要扩大试点，对全国楼市乃至整体经济都将产生深远影响。虽然房地产税有替代土地财政、为地方政府筹措新税源的作用，也可能会在一些城市形成抑制房价上涨的效果，但税收就是税收，必然会给被征税的群体带来程度不一的经济负担。如何让税收公平、合理，又兼顾征税成本的最低化，是房地产税试点成败的关键。
笔者认为，房地产税需要直面以下七大难题：
一、试点城市多和少的两难。
目前中国大陆尚未公佈试点城市的名单，各方猜测的版本从30个、15个、10个甚至3个都有。试点范围的多和少各有优劣，试点范围大的话可以更好地观察各地试点的情况，累积更多的经验，但缺点是可能带来更多不确定风险；试点范围小则反过来，影响较小但代表性不足，更重要的是可能带来城市之间资源流动的不确定性，没有征收房地产税的城市在吸引人才和资金方面无疑有更多优势。
笔者建议，房地产税的试点宜多不宜少，而且要足够分散，才能发挥出试点的效果，有利於积累经验以便做及时修正。起码试点城市要有20个，华南、华东、华中、华北、西北、西南和东北都需要有城市纳入，特别是一些房价较高的一线城市以及省会城市，以此才能最大限度实现公平，也有利於土地财政的转变。
二、免税面积的确定。
目前各方普遍认为，房产税试点可能会以家庭为单位，设置一定的免税面积，比如人均60平方米，超出的部分则列为征税的部分。虽然这一设想有一定的合理性，但在实务中存在一定的难度。比如，确定多少免税面积是合理的？确定之后，有多套房的民众应当从哪一套房屋开始扣除免税面积？等等。
笔者认为，既然是试点，免税面积的确认应当交给各个试点城市根据本地情况自行决定，可以定为60平方米，也可更多或更少，甚至可以没有免税面积全部征税。但免税面积越少，税率就应当越低，以免给民众带来更大的负担。
至於哪一套房开始扣除免税面积，笔者认为可以根据持有者买入拥有房屋的先后顺序，先拥有的房屋先扣除免税面积，如果有两套房屋的话则根据房屋的竣工日期而定，先竣工的房屋先扣除。
而就笔者的主观看法来说，与其设定免税面积进行繁琐的扣除，倒不如直接针对所有房屋进行统一征收，同时实施极低的税率。因为所谓的人均面积，涉及家庭成员和房屋面积两个变数，这两个变数都有可能产生变动，如家庭人口的增加或减少，都有可能对免税额产生影响，为报税和征收带来更多的工作量，增加有形和无形的征税成本。
三、征收面积的确定。
在确定免税面积之后，征收面积的确定也是难题。从实际来看，目前许多房屋有一定的公摊面积，实际使用和房产证上的面积并不一致。如果公摊面积佔比过高的话，必定会形成重大的税负不公。
笔者建议，在试点办法实施前，应当设定一定的过渡期，让可能涉及缴税的民众聘请政府认可的测绘机构，对自己的房屋进行面积确定，并根据机构出具的证明重新申请房产证，作为未来计税的依据。同时，新建商品房应当在房产证明确标明实用面积和公摊面积，并以实用面积作为计税依据。
四、征税标准的确定。
在同一个试点城市内部，存在不同地段导致的房价差异。即使是在同一地段，不同的房龄也对房价会有影响。如何形成客观的房价数据？笔者认为试点城市可划分几大区域，在前述的过渡期内，通过房价自由交易，由成交总价除以成交面积，得出各个区域精准的加权成交价。这个过渡期不宜太短，起码应当有一年。如果过渡期内没有房屋成交，则可将周边两个区域的加权成交价平均之后，作为计税依据。在过渡期结束之后，每两年调整一次征税标准。
五、低收入群体征收难度大。
在各个地方都有一些使用房屋面积较大、但收入不高的群体，这可能是继承遗产带来的历史问题，也可能是因为退休或失业收入锐减。对这部分群体如果强行征收，不利於社会稳定，需要谨慎面对。
笔者建议，针对退休人员、失业人员，应当给予更多的税收优惠。比如暂免前两年的房地产税、大幅降低征收税率或给予更多的免税面积，同时也可考虑缓交，将应缴税收推迟到房屋交易之后。
六、征税方式如何做到简便高效。
房地产税可以比照其它税收，由纳税民众自行申报、缴交，但如果考虑到征收的简便，不妨给予更多的弹性。比如，可以将应缴税收推迟到房屋交易之后，在房屋过户之前完成即可；同时，给每年及时缴税的民众一定的优惠，比如打七折等，吸引有缴税能力的民众尽快上交，补充税源。
另外，也应当让住房公积金成为缴税的来源。对於没有房贷的民众来说，住房公积金形同被沉淀的资产，无法发挥更大的效应。笔者认为应允许民众提领公积金，用於缴交房地产税，这不仅对税收更有保障，也在一定程度上降低民众负担。
七、税收转嫁可能带来房租走高。
房地产税开征之后，在外来人口较多、租房需求较强的城市当中，房东进行税收转嫁导致房租走高几乎不可避免。虽然房租有当地收入的“天花板”限制，但无论上涨幅度多少，对於租房者而言必定是增加负担。
笔者认为这一问题相比前面六大难题更不易解决，而且可能会造成全社会税负增加，不利於扩大内需。如果征收的房地产税大部分转嫁给租房者，则通过这一税收促进社会公平的效果将大打折扣。因此，笔者建议地方政府应当每年定向从房地产税中拨出一定的比例，比如30%甚至更多，兴建政府主导的低价租赁住宅，最大限度缓解房租走高的问题。
