?安亭新镇：跳出地产做地产

? 简劲宏----西北大学上海校友会会长,1982年毕业于西北大学数学系,上海家化

置业有限公司董事长 ,上海国际汽车城置业有限公司董事长,安亭新镇置业董事长

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????从1992年初涉房地产至今，从海南，到深圳，到上海，简劲宏先生一直奋战在中国地产最前沿，可以说亲历了中国地产界的整个成长过程。1995年简劲宏先生以“买得起的家”为开发理念，面向广大工薪阶层。在沪上率先起动公积金、按揭贷款业务，以月销售123套的佳绩获“上海微利房八强”、“十佳营销案例”。从1997年至今，简劲宏历任美国梦幻乐园总经理、上海宏阳置业有限公司董事长、上海虹桥乐园房地产开发公司董事长、上海家化置业有限公司董事长、上海国际汽车城置业有限公司副董事长、总裁。从2001年开始，简先生参与“上海国际汽车城”项目的整体策划，并以“第一项目推进小组组长”身份参与安亭镇项目的具体设计与策划。

“安亭新镇，跳出地产做地产”







——上海国际汽车城置业总裁简劲宏专访

????□文/严旭兵 成海 涛金 一铮

????在中国的城市化进程中，不仅需要万科的“四季花城”模式，需要华侨城的“旅游地产模式”，需要广州的“华南板块模式”，也需要国际汽车城的“安亭新镇模式”——

　　安亭新镇的气质

????一直以来，安亭之所以没有被遗忘，几乎完全因为大众汽车和F1赛车场，在地产行业，安亭委实没有值得谈论的资本，直至安亭新镇的出现。车行至沪宁高速安亭段，映入眼帘的是一片以红色为主色调的，整体颜色非常跳跃的建筑群，那就是安亭新镇。

????日前，在安亭新镇内，在上海国际汽车城置业有限公司那被深深烙上“德国造”印记的办公室内，笔者与本次采访的主人公——上海国际汽车城置业有限公司副董事长、总裁简劲宏先生进行了面对面的交谈，谈论的主题当然是“安亭新镇”。

????正如安亭新镇在跳跃明亮的外表下所体现出来的那种建筑的典雅与婉约一样，在整个采访过程中，简劲宏先生的举手投足中无不流露出一种沉稳与大气。这种沉稳和大气是基于一种对项目“用心”营造，基于一种对项目那种从立项到规划，从建筑到景观……无不成竹在胸的自信。关于这一点，从简总如数家珍般地向我们细数出安亭新镇的点点滴滴可见一斑。

????安亭新镇的启示——从“产业社区”到“社区产业”

????记者：四年前，相对于上海其它区域而言，安亭的房地产市场还十分不成熟，因此，当时在安亭要上马一个建筑面积超过200多万平方米的项目，充满了太多的未知数。请问简总，是什么原因促使你们义无返顾的建设该项目？

????简劲宏：在四年前，安亭的房地产市场确实很一般，但这并不说明它没有开发房地产的潜力，恰恰相反，经过多年的沉寂与积淀，安亭蕴藏了足够的市场潜能。如果说，80年代上海大众汽车厂的落户让安亭实现了第一次腾飞的话，那么安亭此次兼有上海国际汽车城的功能定位和上海新一轮城市发展规划中的“一城九镇”的定位使其拥有了千载难逢的再次腾飞的机遇。

????这种机遇首先为安亭带来了全新的汽车变革。安亭新镇作为国际汽车城总体规划的有机组成部分，不能将其看成一个简单的房地产项目，所在在建造之初，我们根本不担心市场的因素，而是发愁如何完成一件“过得硬”的作品，以满足整个汽车城的需要。我们相信，不久的将来，上海西北角将出现的是一座气势恢宏的崭新城镇，一部最大限度保护环境的杰作。

????安亭新镇的法则——房地产是一门综合的艺术

????记者：请问简总心目中对安亭的定位是什么？

????简劲宏：安亭新镇远远不是用“小区”或“社区”就能涵盖的概念，与其说它是在建造房子，不如说它是在建造城镇。两者的本质区别在于，房地产开发考虑的是造房子，但在一个城镇的开发中，不仅仅要考虑造房子，还要考虑这个城镇的城市形态、经济形态和文化形态，以及人们在这个过程中的生活形态、城市尺度。

????记者：200万平方米土地、106万平方米建筑、5万人生活、100位德国建筑师、0.59的容积率……这一个个明显的数据无不显示了安亭新镇的与众不同。但它究竟“新”在哪里？

????简劲宏：安亭新镇的创作源于德国魏玛，这是一个孕育了歌德、李斯特等世界巨匠、以及包豪斯的启蒙的伟大地方。在这里，德国式的逻辑态度与技术理性严密地实践能力得以淋漓尽致地表现，并创造性地引入了许多新兴的建筑理念和建筑实践。在德国著名建筑大师阿尔伯特斯拜尔教授亲自操刀主持下，在100多位德国建筑师、园林师、户型设计师协同作战下，一些全新的地产词汇正在冲击着我们的视线。

????记者：正因为如此，有很多人说，安亭是一个极度唯美的作品。

????简劲宏：唯美只是安亭新镇给予我们的表面具象，更重要的在于安亭最大程度上实现了人本主义和人类关爱之中，这里浸润了规划师、建筑师、工程师和艺术家、建设者的心血，他们为我们构造出了现实和未来生活的空间秩序平台。关于居住的冬暖夏凉的梦想、隔离噪音与震动的愿望、远离有害媒介生物的需要、享受自由通信的期盼，都得以在这里体验。

????安亭新镇的意义——中国城市化事业更需要“安亭模式”

????记者：你们会在全国其它城市继续建造类似的安亭小镇吗？

????简劲宏：从目前的市场反响来看，我们的良苦用心还是得到了广泛的认可。至于是否会在异地开发安亭小镇的问题，我们当然希望在万科地产的“四季花城模式”、华侨城地产的“华侨城模式”等之后，能拥有我们国际汽车城的“安亭模式”。

????记者：您所说的“安亭模式”将会在未来中国房地产开发市场中扮演什么样的角色？

????简劲宏：未来20～30年，上海将成为拥有5000万人口的国际化大都市。要满足这5000万人的各种各样的住宅需求，市政府已经很清楚地看到，城镇化的发展是一个必然的趋势。

????从这个意义上说，安亭新镇这种将住宅开发与多重产业链并举的开发模式，这种开发方式与城市的城镇化又有许多的“不谋而合”。

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??????虹桥西郊延伸至沪青平公路一带，一直都是上海地区的高尔夫球场和高档别墅区的聚集地。在这个别墅林立的区域中，如何做出一个最高品质，且受众人瞩目的高档别墅小区，这是已经成功地在上海地区推出一些房产项印的上海「家化置业」简劲宏董事长一直思索的议题。如何在这个区域做出更高档次，束能受到社会上顶尖人士的青睐的别墅小区→简董事长邀请到上海居理房地产经纪公司总经理叶国良共同参与规划这个别墅小区。首先简董事长希望这个别墅小区容积率能够控制在 0.25 左右，因为会选择别墅住宅的客户无非希望能够多接近大自然，拥有自家的库园，享受有天有地的居家生活。所以越低的容积率，就表示住户在此生活能够得到更多的绿地和庭院面积。

??????居而有余，富而尚礼





??????这个别墅小区是为了生活程度已经到达某一个层次的客户而量身设计的，简董事长认为，衣食足而后知荣辱，人在物质生活到了某一层次后，才会开始追求「有礼」的生活。他认为这个层次的客户，比较注重生活品味细节，进而探索其居住空间，亦即「居而有余，富而尚礼」，因此本别墅住宅案乃取名为「居礼」，阐述的是当物质生活富裕时，人们所追求的有礼的生活空间。因此在「居礼」小区，我们可以在充满现代感的别墅空间，发现中国传统一进、二进，甚至三进式门厅的含蓄谦和精神，已经悄然地融会在此现代化的居住空间中了。

??????均好性的景观设计





??????「居礼」小区与一般别墅社区最大的不同，莫过于整个社区 150 亩的土地上， 72 套别墅座落位置的均衡性和合理性，这是上海地区高档别墅社区整体规划上的一大突破。许多传统的别墅社区会因为小区中最佳景观的地理位置有限，往往只能将最佳景观位置留给最大的房型，通常第二排就是留给中间的房型，至于小房型就只能委屈地缩在小区中较差的位置。 简董事长以创新的观念颠覆传统别墅配置的思维，设计团队将最佳的景观视野做最大化的延伸，将小区中最佳的水景和绿景设计成手掌的造型，伸展了面对最佳景观的最大可能性，让小区中的家家户户都能站在最佳的地理位置，没有任何一户的座落位置是被冷落的。如此一来，「居礼」社区就不会有传统大户小户尊卑的差异性存在。

??????不同房型满足不同需求

??????由于简董事长对「家」的定义有别于一般发展商，他的看法相当地独特。他提出了与众不同的观点，认为「家」的定义，对于不同阶层的人来说就有不同的意涵。所以在「居礼」小区中，小户型的房型反而规划有较多的房间，因为有一些企业老板，在工作之余是非常在意居家的天伦之乐的。他们可能是三代同堂，与父母同住，或是非常欢迎自家的亲友偶尔来家中小住几天。所以对于这样的业主而言，家是不对商场上的朋友开放，却是永远对自家亲人敞开大门的。相反的，对于一些在外商公司任职的高阶主管而言，他们因为工作上的需求，时常需要邀请商场上的朋友来家中小聚或是烤肉，因此宽阔的空间可供社交目的使用就是最必须的要求，但是就不见得需要很多问房。所以，简董事长说，在「居礼」真正做到选择住小户型或大户型，完全是依据客户生活中的真实需求而定。

??????形式随机能改变由内而外的建筑设计





??????本案的规划设计，由一度旅居丹麦，曾经在李祖原建筑师事务所担任顾问工作的徐力中建 师担刚。徐建筑师擅长的是具有现代感充满光影变化的别墅，他的作品线条简洁、比例完美，具有通透感，同时其建筑外观的刻画又具有雕塑艺术的意味。当他一看到这块占地 150 亩的东西向狭长基地时，便认为这个可以塑造大面宽别墅条件的基地非常难得，应该善加规划，所以他立刻将自己对这块基地的想法以素描的形式呈现，并向业主说明。

??????由于在 2001 年时，上海地区几乎没有出现过任何一个具有「现代」形式的别墅小区。简董事长坚持包浩斯的建筑设计理念，坚定地认为「居礼」别墅应该是一个由内向外而发展出来的建筑，换句话说，「居礼」的诞生，就是依循包浩斯「形式随机能改变」的原则之下，自然而然产生的建筑。因此，当内部的所有空间被使用机能所明确地定义后，亮丽又别具风格的建筑外观，就顺理成章的形成了。

??????追求卓越，不惜成本





??????其实，在遇到徐建筑师之前，发展商早已请当地的设计院进行设计规划的工作，甚至已经完成了小区内所有别墅的施工图。但是上海家化置业的简董认为，若是能做出更好的别墅小区，就算是要多花费一次设计费用也是值得的，因此他不惜再花费一次设计费用，但求成就一个高质感、高档次的别墅小区。

??????家家拥有私家游泳池

??????为了这个别墅区，发展商、策划营销单位和建筑师每周二下午定期开会研讨，单单为了其中一种房型的平面，就前前后后提出了二十多种方案，反覆推敲，希望让这个小区的每一个角落都是合理好用的。过去在上海地区，只有大坪数的别墅才有机会拥有自家专属的游泳池；但是在这里，不论是从 280 平方米 到 590 平方米 ，每一家都配备有自家的泳池，这也是上海地区首见的创举。

??????透过大面开窗与大自然相亲





??????整个小区追求的风格就是「大气」，通常别墅面宽顶多 14 米 左右，但是这儿的面宽竟达 18 米 ，单从外观就可以看出其器宇不凡。一般建筑均是钻研外观立面后，才研究平面。但是这里却是完全相反，先研究平面配置，再去钻研外立面。过去在欧美别墅是给郊区居民住的，一般而言，因为他们长期在烈日之下工作，所以其居住的别墅仅仅开着小小的窗户。但是时至今日，现代人住别墅的需求已经大异其趣，其最大的向往就是要弥补现代都市生活对阳光和大自然的接触不足，所以透过大面开窗欣赏窗外的天光云影，是居住在别墅的人最感到幸福的部分。

??????大器风范 采用天然素材

??????别墅的外观在设计团队反覆推敲研究之后，决定以最接近大自然的素 材— 石材来表现，他们经过多方的比较，最后决定使用绿色花岗石、仿古大理石等自然元素来呈现别墅高质感的外观。一般别墅小区惯用绿围篱作墙，这里却使用原石作围墙，绿草坡加上石墙的搭配，使别墅与大自然更加地贴近。





??????小区的景观设计，则邀请到在英国排名前八大的 AC LA 景观设计团队来执行，为了贯彻「居礼」的大气风范，这里看不到一般社区常见的小花、小草，映入眼帘的尽是大树和绿坡，一进小区便可欣赏到绿景，漫步其中，更能发现令人觉得轻松悠闲的水景。为了使绿意更加浓郁，简董更亲自到外地挑选了无数树龄达四十年以上的全冠香樟，和各种珍贵的老树。

??????现代建筑工艺应该确实做到环保和节能

??????「居礼」不仅做到视觉上的效果，发展商更率先使用中空双层玻璃，和加厚的砖墙。一般别墅的墙壁厚度大约 24 公分 ，这里却达到 30 公分 ，这些细节上的要求都是因为简董事长认为，现代建