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2023 年 4 月 28 日万科 A 披露 2023 年一季报，2023 年一季度实现营

业收入 684.7 亿元，同比+9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润

14.5 亿元，同比+1.2%。

开发结算增加拉动营收利润，业绩符合预期：公司 2023 年一季度房

地产开发业务结算面积 434 万方，同比+15.8%，贡献营业收入 541.6

亿元，同比+9.8%。在行业下行背景下，毛利率水平延续下行，2023

年一季度整体毛利率 15.45%，较 2022 年全年下降 4.1pct。而归母净

利润保持微增，主要因为：落实精细化管理，2023 年一季度销管费

率 4.78%，较 2022 年一季度下降 2.3pct；金融资产公允价值变动

等产生的非经常性收益 8 亿元，同比增加 4.64 亿元。

开发销售略有收缩，重新启动上海投资拿地：公司 2023 年一季度全

口径销售金额 1014 亿元，同比-4.8%，规模略收缩。一季度新增 5 个

开发项目，总建面 87.6 万方，权益占比 55%，时隔 3 年后再次在上海

公开市场拿地。公司土储充足，在建面积和规划建筑面积合计 1.16

亿方，土储权益比例 63%。

经营服务业务各板块稳定增长：物业板块，万物云围绕蝶城战略发展，

有效提升毛利率水平；租赁住宅一季度实现营收 7.8 亿元，同比

+10.8%，共运营管理 21.7 万间长租公寓，出租率 95%；物流仓储实现

营收 9.6 亿元，同比 20.0%；商业开发与运营实现营收 23.3 亿元（含

非并表），同比+10.4%，其中印力管理项目营收 13.7 亿元。

三道红线持续绿档，财务结构持续改善：2023 年一季度，公司剔除

预收款后的资产负债率 67.2%，净负债率 45.5%，现金短债比 1.4。有

息负债结构改善，短期有息负债占比 18.5%，较 2022 年下降 2pct。

公司开发销售略收缩，经营服务业务贡献稳步增长，预计对业绩贡献

将加大。维持盈利预测不变，2023-25 年归母净利润分别为 236.3 亿

元、257.7 亿元和 276.5 亿元，同比增速分别为 4.5%、9.1%和 7.3%。

公司股票现价对应 PE 估值为 7.6/7.0/6.5 倍，维持“增持”评级。

房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

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人民币(元) 成交金额(百万元)

成交金额 万科A 沪深300