? 名城苏州, 人杰地灵,自古至今繁荣发达,长盛不衰.这里地处太湖之滨,最具经
济活力的长江三角洲地区中心, 是中国内地六大经济中心城市(上海,北京,广州,深
圳,苏州,天津)之一
2008年, 苏州的国内生产总值(GDP)为6701亿元人民币,总量居中国内地第5位(
仅次于上海,北京,广州和深圳),华东地区第二位(仅次于上海),中国地级市第一位.
按现行汇率计算人均GDP超过1万美元,列中国内地第三位(仅次于深圳和广州),华东
地区首位(已超越上海).
??? 人间天堂数苏杭.今天,苏州强劲的经济实力为这座美丽的古城注入了崭新的内
涵.
苏州新区高新技术产业股份有限公司(简称"苏州高新",600736),成立于1994年
, 开发区背景上市公司.公司以房地产产业为支柱,同时涉及基础设施经营,旅游,科
技,金融等领域.作为苏州高新区重要的开发主体,苏州高新在新区"开放型经济聚集
区,高新技术产业开发区和现代化新城区"三位一体的构想和总体规划的实施中扮演
着举足轻重的角色.
??? 从1996年在上海证券交易所上市以来,伴随着资本市场走过整整12个年头,苏州
高新一直以业绩优良,稳步成长,规范透明的形象,倍受广大投资者的关注和青睐.在
公司现有的三大产业中,房地产是当前利润的主要来源,基础设施为公司提供了稳定
的现金流,股权性投资随着市场的扩大也将形成规模,成为公司新的利润增长点.
??? 面对国家对房地产产业频频实施的宏观调控, 苏州高新意识到政策的不确定性
可能给住宅地产业带来潜在的经营风险.近年来, 公司从立足区域开发的思路出发,
通过协同产业板块的构筑与培育,弥补房地产业务的行业周期性缺陷.抓住国家推进
服务业的大好机遇,将原有住宅房地产核心产业向商业房地产延伸,已逐步形成商业
地产和住宅开发并驾齐驱, 齐上规模的格局.在不断加大对商业地块储备的同时,稳
步推进原有的商业地产项目,天都商贸,狮山广场与青山度假酒店的方案设计与招商
工作,钻石金粉厂搬迁方案与商业改造计划,苏州乐园等存量不动产资源的盘活均在
紧锣密鼓的操作之中.
??? 伴随着区域经济的快速发展,无论是沪宁城际铁路的开工与建设,苏州城市轨道
交通的规划和发展, 还是高新区的二次创业,北扩西进的发展机遇,势必使高新区区
域价值得到大幅提升,这为苏州高新带来了前所未有的发展契机.轨道交通的革命带
给城市间的无缝对接,必然会大大提升交通沿线的房地产价值,而目前公司现有项目
大多位于轻轨沿线, 今后公司在一些新项目开发上,也将紧紧围绕轻轨建设展开;公
司还瞄准新区"科技城板块"和"浒通板块"建设,依托政府背景,充分发挥区域优势地
位,把握区域发展方向,乘区域发展东风,实现二次腾飞的梦想.
??? 经过多年来的战略调整与布局, 苏州高新形成了目前以优势产业为主导的阶梯
式产业发展格局, 通过成功的战略转型与准确的发展定位正在有序地向城市化综合
服务商的发展方向上迈进,通过城市化综合服务商开发,建造,运营,服务的战略定位
,分享苏州高新区区域经济蓬勃发展带来的成长快乐.结合自身行业特征与资源优势
,苏州高新正着力巩固提升公司所在领域的产业势能和盈利能力,在协同效应中追求
经济效益最大化,股东价值的最大化.
??? 苏州高新,名城苏州闪亮的城市名片.
单一区域经营已制约公司的发展
??? 由于大股东苏高新集团是苏州高新(600736)区开发建设和投资的主体, 公司当
前的业务主要集中在该区域.随着公司规模的增大,单一区域内公司众多的项目已产
生一定的竞争关系, 同时区域的局限也限制了公司产品的需求从而约束公司的快速
发展.
??? "旅游 地产"将成为公司异地扩张的利器
??? 借鉴华侨城集团的经营模式, 公司也提出了"旅游+地产"的经营模式.与其他
房地产公司相比,公司的苏州乐园能够给当地城市带来更多商机,因此更容易得到当
地政府的支持.虽然苏州乐园的规模无法与华侨城集团旗下的乐园相比,但较小的规
模也降低了公司跨区域经营的资金压力.公司拥有多年经营乐园的经验,因此这种经
营模式的难点在于资金.公司10 亿元的公司债已获得证监会批准,预计年内发行.加
上公司现有资金能够保证公司1-2 个此类项目的开发.
??? 盈利预测及投资建议
??? 我们预计今明两年公司主营业务收入分别为31 亿元和37 亿元, 每股收益分别
为0.289 元和0.338 元.公司当前估值低于市场平均水平,与公司行业中等水平地位
不太吻合.
??? 行业仍具投资机会,公司业务将面临转型由之前的多业务经营转变为房地产+
基础设施建设,同时沪宁城际铁路带来的机会决定着公司仍具投资机会,特别是如果
公司能成功地将"旅游+地产"业务扩张到异地区域,那么未来公司业绩将迎来新的
增长动力.
项目盈利前景良好.参考周边项目目前在售均价,预计项目住宅部分未来售价在6
000 元/平米左右,而商业部分售价在7000 元/平米左右,项目毛利率水平约41%,预计
可实现收入销售55. 9 亿元,预计可实现净利润8.21 亿元(未考虑折现),净利率水平
约14. 7%.由于项目拿地成本极具优势,所以计算利润和RNAV 贡献颇有意义,按8.82
亿股本计算,可累计贡献EPS 0.93 元,贡献RNAV 0.93 元(地价尚未支付).
??? 把握交通建设带来的发展机遇,充分受益城铁建设. 公司现有项目多位于沪宁城
际铁路沿线,10 年即将通车的城铁将带动沿线房价上涨;而公司未来的项目开发也将
主要围绕轻轨建设展开,将成为区域内最受益于轨道交通建设的上市公司.
? 基础设施经营及旅游业:
??? 以水务、热电、物流及旅游等组成的基础设施经营业, 是公司重点培养的第二
支柱产业. 近年来水务产业规模效应逐步显现,呈稳定增长的趋势,本公司控股的苏
州高新污水处理公司全年完成污水处理量4363万吨,同比增长3.3%,每年都拥有稳定
的现金流,随着规模的放大利润贡献度进一步提高.以苏州乐园为代表的旅游业是公
司未来实现产业协同发展的重要产业,借助创建国家5A级景区的契机,完善硬件设施
及软件管理,提升服务品质.年内通过主动收购乐园股权以实现旅游资源的集中化管
理, 积极研究提升和输出苏州乐园的品牌效应,一方面在原有的"欢乐世界"、"水上
世界"的基础上进行产业相关多元化发展, 继续打造"儿童世界"、"湿地世界"及"温
泉世界", 在区域内形成大"乐园"概念;另一方面努力探索"旅游 地产"的协同效应,
拓展房地产业务新的发展空间
? 主要控股公司经营情况及业绩分析:
??? 苏州新港建设集团有限公司系本公司控股子公司, 注册资本82964万元人民币,
公司持有其84.94%的股权.该公司经营范围:开发经营房地产.至2009年12月31日,该
公司总资产789240万元, 2009年实现主营业务收入114408万元,实现营业利润13758
万元,实现净利润10891万元;
??? 苏州永新置地有限公司系本公司控股子公司, 注册资本15200万元人民币,公司
通过新港公司间接持有其80.05%的股权.该公司的经营范围:开发经营房地产.至200
9年12月31日, 该公司总资产363866万元,2009年实现主营业务收入77381万元,实现
营业利润3455万元,实现净利润2800万元;
??? 苏州新创建设发展有限公司系本公司控股子公司, 注册资本38000万元人民币,
公司直接持有其78.95%的股权,通过新港公司间接持有其21.05%的股权.该公司的经
营范围:开发经营房地产.至2009年12月31日,该公司总资产244704万元,2009年实现
主营业务收入93622万元,实现营业利润9083万元,实现净利润6777万元;
??? 苏州乐园发展有限公司系本公司控股子公司,注册资本2400万美元,公司持有其
75%的股权.该公司的经营范围:游乐园及配套设施建设经营.至2009年12月31日该公
司总资产57973万元, 2009年实现主营业务收入13007万元,实现营业利润2150万元,
实现净利润1522万元;
??? 苏州高新污水处理有限公司系本公司控股子公司, 注册资本20000万元人民币,
公司持有其75%的股权,该公司的经营范围:污水处理及相关设施开发建设.至2009年
12月31日, 该公司总资产115274万元,2009年实现主营业务收入7093万元,实现营业
利润340万元,实现净利润245万元;
??? 苏州钻石金属粉有限公司系本公司控股子公司,注册资本4500万元人民币,公司
持有其83. 16%的股权,该公司的经营范围:铜金粉、墨等的加工、生产.2009年内完
成厂区整体搬迁,至2009年12月31日,该公司总资产18976万元,2009年实现主营业务
收入4878万元,亏损436万元;
??? 苏州高新商旅发展有限公司系本公司控股子公司, 注册资本5亿元人民币,公司
直接持有其20%的股权, 通过新港间接持有其40%的股权,该公司经营范围:开发经营
房地产. 至2009年12月31日,该公司总资产51391万元,由于所开发项目处于投入期,
尚未实现利润.