?郁亮:新政不改房地产趋势

?

3月30日三部委发文刺激改善型需求入市，新一波楼市新政可谓一阵及时的春风，在房地产行业惊起千层浪。一时间楼市像炸开了窝，急着买房的、卖房的都纷纷涌向了各种售楼部、中介行。有房企公开表示酝酿涨价，也有二手房业主坐地起价。有购房者扼腕叹息刚刚签完预售合同、没能享受少给首付的优惠，也有购房者迫不及待物色改善房、送出四成首付款。

这样态势下的楼市，成交短期不涨也难。只是，这波行情能持续多久？早有业内大佬如郁亮表示，“不会改变房地产业趋势”。经济学界也有不少观点认为，逐步回归平稳是房地产可能最好的发展。

房地产由热转凉以来，业内早有预期，政府为了支撑经济大势还会对房地产“手下留情”，但在见效“快狠准”的信贷政策上给予二套房贷首付四成的优惠，力度超出多数业内人士的预期。如此支持，让人顿感“调控”政策仿佛一夜回到十年前。

开发商到底会不会涨价？有人开始行动了，也有看得更远的开始担忧涨价是“自掘坟墓”，因为房地产的好日子本来就不多了。毕竟，目前全国房地产市场库存仍然偏高，消化存量仍是不少三四线城市的重头任务。

在笔者看来，降低首付标准只能释放部分需求，解决库存这个问题还是任重道远。与此同时，降低甚至免征营业税确实会降低交易成本，但另一方面，二手房市场的火热，很可能造成一手房市场的冷淡，库存不降反升。

从最初的市场反应看，交易量上涨是第一步，而涨价并未蔚然成风。市场人士判断可能的趋势是--涨价最快也要下半年，会在库存比较低的一线城市。

政策重拳未必总能达到理想，但总是对市场有短期效力。回想楼市火爆的2013年，很多地方收紧楼市政策，将二套房贷从首付6成上浮到7成，打压了部分改善型和大户型的需求。自限购限贷以来，由于政策从严执行，导致市场库存不断增大，偏改善的一手房不断积压。因此，此次鼓励性政策一定有短期的利好。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型的需求还是存在，因此，一定程度上必然能缓解某些城市的库存问题。

但不得不考虑的是，银行具体执行怎样的政策还要观望。因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大，因此刺激作用未必长久。

财政部的“及时帮手”也将立竿见影。二手房交易营业税免征门槛由5年降为2年，这无疑是对二手房业主抛售的鼓励，会吸引潜在购房者。二手房的抛售原因一般是业主需要资金周转，与此同时，与调低首付比例、拉长还债期相比，降低营业税的直接降价更具有吸引力。在总体相对便宜的情况下，二手房理应吸引更多需要满足住房需求的潜在购房者。

但是，种种政策并不会为楼市“扭转乾坤”。

在一线城市以外的地区，库存持续攀升，市场整体存量大幅增长，而在这些地区，一来没有充足的改善型需求的购房者，二来这些地区对于进行投资的购房者来说，也看不到升值空间。尽管温和的政策环境对楼市而言是积极利好，但历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需从各个维度综合预判。

在昨日的万科2014年业绩发布会上，万科总裁郁亮提到，“政策有作用，但是不能改变趋势，我深信不疑，房地产的白银时代已经到了。”这种解读，拥趸者众。

?