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走向歧途的中国房地产调控
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???????? 中国房地产调控的初衷是抑制房价的过快上涨，从目前来看，对一线城市来说这个目标基本实现，但房价上涨的势头在向二三线城市甚至乡镇蔓延，过去一年来中小城市的房价在以更快的速度上涨，于是更严厉的调控政策不断出台，但这些政策的出台总是按一线城市到二线城市顺序，调控政策滞后，总是房价大幅上涨之后，缺乏一贯宣称的前瞻性，走向了房价越调越高的歧途。
???????? 中国房地产调控在舆论的错误引导下，正在由此前的抑制房价过快上涨在向打压房价，迫使房价下跌转向。所谓的著名经济学家谢国忠更是宣称房价将下降15%，媒体的误导将使购房人形成错误的预期，从而错过机会。中央政府的调控目标一直都是抑制房价的过快上涨，但久调不下，使温总很没面子，于是放言中央政府有能力控制住房价，情急之下打出了眼花缭乱的组合乱拳，能使不能使得招都打出来了，公然违背市场经济原则的限购令也陆续出台了。限购令之下，只是暂时抑制了现有的购买力，并不会使之消失，一旦集中释放，房价只会以更快的速度上涨。谢经济学家因此说房价将下跌15%更是有悖经济学常识，从来没有限购的商品会主动降价，每次排队加油和限量加油都是油价上涨的前兆。
???????? 房价为何调不下去？根源在于失当的货币政策，最新的M2增长率依然维持在18%以上，这些年来M2的增长一直保持GDP增长一倍的速度增长，也就是说人民币在以每年9%左右的速度被注水，过量的货币追逐着有限的资产必然导致资产价格的上涨，这才是房价上涨的根本原因，只要货币政策不转向，房价上涨的大趋势就无法改变。中国这些年来一直在执行量化宽松的货币政策，以货币对内贬值来应对人民币升值压力的用心可谓司马昭之心，路人皆知，在通货膨胀的大趋势下，实际上负利率的逼迫下，购房保值已经成了大部分富起来的中国人没有选择的选择，很多人已经持有多套房却依然有强烈的购房愿望，君不见很多楼盘被一抢而光，为能买到房排队加价并不鲜见，甚至为此打砸开发商的售楼处。
???????? 打压房价另一个重要理由是房价的上涨已远远超出中低阶层的购买能力，房地产调控是为民生，帮助中低阶层实现居者有其屋的梦想。基于这点进行房地产调控也是误入歧途，客观分析当前商品房的购买人群，无房的中低阶层已不是购买商品房的主流人群，商品房的购买以改善性住房和投资性购房为主，房价是由这部分有购买力的消费群体决定，以中低阶层的收入来衡量房价高低没有实际意义。随着中国的经济发展，国民收入的分配向民众倾斜，有钱人越来越多，当前的限购只是暂时抑制了这部分购买力的释放，当这部分购买力积累到一定程度，而限购令的取消，将导致房价的再一轮快速上涨，中国的房地产调控必将步入越调越高的歧途。
???????? 从中央政府的视角来看房地产调控，日美房地产泡沫崩溃使决策层寝食不安，时刻警惕中国房地产市场的泡沫滋生和蔓延。在这一点上，也并没正确认识到中国房地产市场与日美房地产泡沫的巨大差异，从而导致了调控过度。日美房地产泡沫破灭之所以危害巨大，在于房地产泡沫破灭导致金融体系崩溃，金融体系崩溃进而影响到实体经济。反观当前中国的金融体系，中国银行体系史无前例的健康，第一次所有银行达到了巴塞尔协议的资本充足率的要求，银行不良资本拨备率都超过150%，甚至达到200%到300%。而且中国房地产按揭贷款的首付比例不断提高，目前二套房已经达到60%，已经消除了房地产贷款风险波及银行体系的系统性风险，跟美国房地产泡沫时零首付，房地产增值部分转按揭用于消费等完全不可同日而语。就房价地价上涨的疯狂程度相比，中国还远远没有达到当年日本的程度，当年日本地价上涨1万倍，即使在大幅下跌之后，东京核心地段的地价依然高达178万人民币/平米，相比之下中国的地王简直不值一提。如此看来中央政府应提高调控的预见性和前瞻性，避免被别有用心的经济学家所误导，不能过度调控，2008年鼓励购房的政策依然在耳，有的执行到09年底的购房退税政策还没兑现完毕，如今就要限购了，千万别限购令刚刚发布，却又要酝酿鼓励购房政策的出台了，要保持政策的延续性和有效性，避免忽左忽右，极左极右。
???????? 房地产调控政策步入歧途的另一个表现就是，一系列房地产调控政策人为地阻止了已建好的商品房进入市场，一些本可以购房的消费者进入租房市场，抬高了房租价格，另一方面一些购房后用于出租投资的投资者也因限购而无法进入市场，作为改善民生的一个重要举措的房地产调控政策，不但房价没有调下来，调房价为中低阶层改善住房条件本身就是伪命题。反而导致房租的大幅上涨，加重了中低收入阶层的负担，据统计一线城市的房租已同比上涨10%以上，买不起房的中低收入阶层是租房的主体，房租的上涨反而加重了他们的负担，衡量政策有效性就是看其结果与目标是否一致，其结果与目标南辕北辙只能说明已误入歧途。
???????? 因此我们的基本判断是，中国的房地产市场依然会保持平稳上涨的态势。房地产调控的正确应对是：放开商品房市场，逐步取消限购令，购房按揭利率市场化，按揭贷款首付比例按购房套数以10%的比例递增，满足改善性住房和投资性住房需求，鼓励投资购房用于出租，同时加大廉租房等保障性住房的建设，切实保障中低收入阶层的住房，政府从商品房的土地出让金和税收中加大用于廉租房建设的比例，以此形成良性循环，满足各阶层不断增长的物质文化需要，促进社会和谐发展。
