达人专栏 龚成

首要知道甚麽是平贵，才明白何谓地狱

在楼市要衡量楼价的平贵，一般人都只会用楼价的数字去衡量，但其实这是不全面的，因为价格是以现金单位去显示，而这个「现金」是一个可变动的单位（例如今年的现金比上年的不值钱），故只以这单位去比较是不全面的。

另外，绝大部分人买楼都需要供楼，而供楼其中一项影响因素就是利率，因此这在衡量楼市平贵时往往成为因素之一。即是说，高息时期的$200万，相比低息时期的$400万楼，前者可以更贵。（例如前者是$200万借9成30年10%，而后者是$400万借9成30年2%，前者的每月供款是$15796，而后者则是$13306。即是说，$200万楼竟然比$400楼「贵」。）

而所谓的痛苦指数，算是较能反映楼价平贵的指标（即假设不花任何钱，用楼价除以人工，要多少年才能供到一层楼），不过，这指数还没有考虑利率的因素，故亦不可完全反映。所以若要衡量楼价的平贵，往往要考虑多个因素，绝不能单以价格作单位，而对市民来说，真正的平贵其实是自身的，可说是供款时佔他们的人工多少，以及供款期有多长，即是说，我们一生中要为一层楼工作多久，这对大众市民来说，才是真正的平贵。

拉长供款年期，市民自然「供得起」

当楼价不断上升时，市民买楼就愈来愈难（其实由于货币贬值，楼价长期上升是必然的事），不过，问题在于人工没有上升，所以买楼愈来愈难负担，因此实质的贵比数字的贵更贵。而政府为解决市民无法买楼的问题，将从负担的角度出发，但可惜这只是表面的负担，而不是真实的负担。

当加息后楼价就算下跌，市民亦未必供得起楼，因每月供款会因加息而增加，同时，加息是否令楼价下跌仍是未知数。当市民持续长时期都无法买楼，而政府又想「帮助」市民置业，就会令他们从买不起，变成买得起，方法十分简单，就是令最长供款年期由现时的30年，增至35年、40年。

现时金管局定了最长的供款年期为30年，但在将来，若大多数人仍然是无法买楼，负担不起每月供款，在没有办法的情况下，政府终会放宽按揭年期，35年、40年并非不可能的事，当然这一天不知何时发生，但我相信总会出现。

香港人的寿命增加，退休年龄将向后推迟，到下一代，70岁，甚至更年长才退休是平常事，而由于工作的人生阶段增加，可供款年期增多亦属「自然事」。故此，楼价就算再上升，只要增加供款年期，普通人亦由供不起变成「供得起」。

其实，过往都是以不断拉长年期的方法去「解决」市民无法买楼的问题，相信以我们政府「并非解决核心问题」的作风，在将来的某一天，以这方法去「帮助」市民置业绝对有可能。

拉长年期将开启「地狱之们」

表面上供得起，但实质上市民为买楼而要付出的只会愈来愈多，市民由买不起变成「买得起」，对普通人来说并不是好事。打个比喻，老板要你渴多两灌咖啡，帮他通宵不断工作一样，不止工作量增加，身体的负担更大。

即是说，打工为买楼要支付的比例只会有增无减，而为住屋去付出的工作比例亦愈来愈多，即是说，一生中为住而要支付的时间，只会有增无减，这就是大趋势，多年后的现象。

当年期拉长后，自然会释放更多需求，只要供应不足，楼价就自然上升，而由于年期拉长，每月看似仍能负担，但实质的付出，无论是支付给地产商的，还是支付给银行利息的，都愈来愈多，（因年期愈长，总利息愈多）。

你可能会问，既然会释放更多需求令楼价上升，那政府为何这样做，答案是简单，因为我们的政府是一个头痛医头、脚痛医脚的政府。当有一刻，大部分人都无法置业而成为首要问题后，政府就会「解决」这个问题，而之后的楼价、市民一生的负担已不再重要。

另外，市场及地产商往往会自然调节价格，调节至「可负担」水平，用商舖来说就很易明，所有商舖业主都会清楚租客的生意情况，因为当租客生意好时，往往代表能承受得起较高的租金，因此不少业主会因此而加租。同理，楼价往往会自行调节，调节到市民能忍受程度的上限，即是说，当年期拉长后，能负担的数就会增加，能忍受的程度上升，长远楼价就会上升，自然地去到更高的可接受水平。

总结来说，拉长年期能令买不起的人变成「买得起」，但实质的付出却有增无减，对一般市民来说，这将会是地狱之门，小市民将为住屋而付出一生中大部分的青春。而相信政府在将来的某天，会因为「帮助」市民置业的原故，而打开这度地狱之门。

龚成为《80后百万富翁（系列）》作者，以月入万多元状态累积数百万财富。现为投资课程导师