米豆很久没有发表文章了，这里先向曾经关注米豆的朋友道个谢，并奉献上一份小小的礼物，米豆经过长期跟踪研究分析得出的一个结论：按今天收盘价 60.1 元计算，招商地产年内股价必然翻番，两市第一支百元地产股必将于年内诞生。看准一支个股的趋势还不算太难，要准确估算一支个股的价值、利润等是十分困难的事，米豆一般不进行股价的预测（这往往是吃力不讨好的事），但招商地产太特殊了，从影响其股价的众多复杂因素中以极高的安全边际抽取一二个容易理解、容易量化的因素，便可得出上述结论。各位不妨先记住这个“预言”，年底总结年度投资得失时再看看米豆的预言是否兑现。

招商地产题材极为丰富，人民币升值、股权激励、资产注入、价值重估、…。我们不考虑其500多万平方米的土地储备，不考虑因暂未推出股权激励机制被隐藏起来的利润，不考虑人民币长期升值预期下资产价格不断上涨的现实，不考虑其正在开发、销售的众多楼盘。从众多因素中，我们只抽取二个容易理解的因素进行量化分析：即将开盘的兰溪谷二期和大股东将注入的 200 万平方米蛇口工业区土地。我们用从众多的利好因素中抽取出来的二个因素用极保守的方法计算其未来的收益，从而可确保较高的安全边际，具体让米豆给你慢慢道来。

先说兰溪谷二期，14. 7万平方米的建筑面积，42000元/平方米的均价，简单推算，单此一个楼盘将带来60亿元的销售收入。再看看利润率，大家从兰溪谷一期几千元的售价可以自行估算成本，50%的利润率应该是很保守的估计了，按此计算，兰溪谷二期将为招商地产带来30亿元的利润，按其7.34亿的总股本计算，将带来每股4元以上的利润。在人民币长期升值、中国经济持续高增长的背景下，4元的利润足以支撑100元的股价，如果这种高利润可以持续的话。

我们再看看什么因素可以保证招商地产业绩的持续性，这一点上大家可以简单算一算将注入的蛇口工业区200万平方米土地的价值。200万平方米土地，仅按1.5的容积率，就可以产生300万平方米建筑面积，在西部通道已开通，地铁将开通，蛇口片区新盘均价超3万元的背景下，不按4万元均价，也不按3万元均价，仅按2万元均价算，这200万平方米土地蕴含着600亿的产值，能产生多少利润大家不妨想象一下。当然，这些业绩将分布在未来的多年内实现。

       值得注意的是，上述结论是在只考虑了二个容易理解的因素的情况下，用很保守的算法估算得出的，招商地产的内在价值可见一斑。

       再请大家看几个现象：招商地产筹码集中度不断提高，日换手率长期在1% 以内，大大低于两市的日均换手率。5.30以来的两次大调整，招商地产抗跌的走势。今日公告，招商地产增发申请已获发审委批准。具体如何操作，米豆在此就不妄加评论，机会留待有缘人。