据香港信报报道，多次计划分拆中国新天地（下称新天地）上市未成功的瑞安房地产（272），昨天公布为新天地引入外资房地产基金Brookfield，集资最多7.5亿美元（约58.5亿港元）。瑞房将向Brookfield发行新天地的可换股永久证券及瑞房的认股权证，全数兑换后，Brookfield将持有新天地21.7%股权。被问及为何“割爱”，主席罗康瑞坦言，期望藉此增加新天地的“本钱”，从而获得更好的上市估值，重申没有放弃分拆上市计划。

Brookfield若兑换 将持股21.7%

瑞房公布，把旗下上海已成熟的投资物业全数注入新天地，合共6个项目，当中包括为人熟悉的上海新天地及瑞安广场等，总可出租建筑面积共66.3万方米，截至6月底止，有关物业估值约263亿元人民币。6个项目去年租金收入为6.33亿元人民币，而今年上半年的租金收入则约3.34亿元人民币。按上述资产计算，新天地的税后净利约7.36亿元人民币。

Brookfield初步将向新天地投资5亿美元，新天地将发行相当于该本金总额的可换股永久证券，首5年的分派率为8.3%，5年后起则为每年20%，若Brookfield全数兑换后，则占新天地已发行股本约21.7%。此外，Brookfield亦获瑞安发行4.15亿股认股权证，相当于瑞房约4.9%股权，行使价为每股2.85元。

有房地产分析员认为，是次瑞房引入Brookfield，可短暂纾缓其资金压力，惟新天地仍需如期分拆上市，才可全面解决其资金压力，故是次引资对投资者来说则好坏参半，主要是最后若新天地上市估值未如理想，Brookfield可选择放弃换取新天地股票，取而代之是换取瑞房的股票，或要求瑞房全面接收其新天地股权，简单地看，是次引资也只是发债的一种而已。

罗康瑞则强调，从未放弃分拆新天地上市的计划，惟目前暂未有明确时间表，会视乎市况及新天地业务发展而定，他期望，引入Brookfield后，新天地业务可尽快上轨道。他又坦言，旗下投资物业若按土地成本来计算，回报率则超过10%，但近年内地房地产价值飞升不少，若以目前周边的物业价值来看，回报率并不算高。

负债率两年内可望降低

他又透露，除了Brookfield外，还有其它基金曾与其洽商，故未来不排除会再引入更多基金投资，惟短期内则会专注于与Brookfield的合作。新天地行政总裁黄勤道表示，未来将积极争取注入更多瑞房商业项目，但若遇上合适机会，不排除会收购瑞房之外的项目。瑞房董事总经理尹熖强表示，由于Brookfield的资金于今年底前也未能反映，预料集团届时负债率将由70%降至65%，日后计及Brookfield 的注资后，相信负债率在两年内可降至50%水平。瑞房昨午复牌后曾一度升至2.8元，其后股价反复回软，收报2.7元，微升0.4%。