核心提示：1993年珠江新城立项“现代化金融商务中心”，定位为CBD——广州的中央商务区。

但由于种种原因在过往10年一直停滞不前，黄金地块当旺未旺，“CBD”因配套不足而拖慢了脚步。2003年1月22日，《珠江新城规划检讨》正式公告实施，而1993年实施的《广州新城市中心——珠江新城规划》同时废止，十年坎坷的珠江新城建设由此踏上了新的旅程。

1、新城之路

1992年初，广州市政府决定开发珠江新城。市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划。

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1993年6月，珠江新城规划确定。按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”，面积6.19平方公里，人口规模预测可达17万～18万，提供近35万～40万个就业岗位。

1999年，广州市政府提出对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨，回顾规划对地块的指导作用和面临的问题，促使珠江新城规划调整的契机成熟。

2000年8月，广州市政府公开的《珠江新城进行规划检讨》在地产界反响极大。

2002年4月24日，规划检讨经过将近两年的讨论修改后经广州市城市规划审批领导小组审议通过。

2003年1月22日，《珠江新城规划检讨》正式公告实施，而1993年实施的《广州新城市中心——珠江新城规划》同时废止，十年坎坷的珠江新城建设由此踏上了新的旅程。

10年来，广州市对珠江新城的规划和基础投资建设可以说是起起伏伏，这块众望所归的“黄金地块”并未如预期般火热起来。尽管开发了新大厦、新城海滨花园、金碧华府、南国花园、碧海湾、远洋明珠、双城国际大厦、星汇国际公寓等等楼盘，但珠江新城当旺未旺。有专家分析，一个重要原因是住宅开发先行、商务开发落后，不利于聚集商气人气。交通、商务、生活等配套设施不足，也拖慢了开发脚步。

2、新规划内容

广州市政府公布实施的《珠江新城规划检讨》正式提出了珠江新城作为“广州21世纪中央商务区的核心商务金融办公区”的地位，按照新实施的规划检讨，珠江新城定位为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其范围为：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，提供就业岗位30万。

据广州市规划局有关人士介绍，这次规划调整，使珠江新城一定程度上成为周围地区商业和城市公共生活中心，尤如巴黎的德方斯新城。规划调整主要是补充完善了公共服务设施，增加绿地面积，并适当调整城市的空间形态。还有共划分为14个20～40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。

最引人关注的是对珠江新成公共设施的完善。据介绍，由于会展中心和外事区调出珠江新城，新城住宅总面积较1992年的控规约增加了90多万平方米。调整后，珠江新城将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设施用地由原来的19.6公顷增至32公顷。原会展中心的用地，将出现一座市一级的综合医院。在歌剧院和博物馆后面，采纳了市民建议，广州市一级的图书馆和少年宫将坐落于此。还有原来规划宽128米的中央林荫大道将调整为宝瓶状、面积约40公顷的生态性绿化空间。珠江新城中央广场由北向南依次为“入口广场——都市绿核广场——文化艺术广场，并与海心沙市民广场相连，形成广州最大的一个市级广场体系。

另外，未来的珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。地铁3号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。

此外，让发展商更关注的是原先440多个小块已归整为约270块完整的地块开发单元，改变了过去小地块开发“楼看楼“的模式，将楼群间的绿化集中设置。这样，建筑的容积率、建筑面积没有改变，楼群中又形成了很多漂亮的小花园。规划上，新城中轴广场的初步规划——广州最大的广场带，可满足人们日常的休闲活动。同时与广场相连的琶洲区建设速度的加快，也给珠江新城的客户全新的期许。公共交通上，进入珠江新城的公交线路从原来只有一路增加到目前的四路（东区新增２路，西区新增金穗路和星汇路２路），地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。

3、新规划评价

专家们普遍认为，广州市政府对珠江新城规划进行全面检讨是必要也是及时的。1993年规划实施时国家正处于短缺型经济高涨期，土地开发采用的是小地块、高容积率开发模式，每块地建一幢楼。来自权威部门的数据显示，从1992年至2001底，珠江新城卖地99宗，没有开发的就有69宗之多，其中烂尾两宗。而合同地价102亿元，到2001年底也只收回45亿元。

不管是房地产研究专家还是规划学者比较一致的看法是，如果原来的开发模式再实施下去将继续对广州的城市形象、城市公共建筑面积、城市生态等等方面产生不少负面影响，其最主要的硬伤——缺少绿地规划恐怕也难以改变。

“《珠江新城规划检讨》成为了指导这个地区下一阶段规划设计和建设管理的新纲领，这是件大好事，关键是有关部门今后应严格按此执行。”一位规划专家如是说。

有城建专家解释称，作为规划检讨当然并不是对原来规划的全盘否定，实际上《珠江新城规划检讨》是在保证规划延续性、保障既定利益平衡的前提下进行的重新规划调整，在提高环境质量和配套设施水平方面加大了力度，在空间设计上更加体现了“以人为本”的原则。调整后的新城规划将有三大亮点：公共设施的完善和补充；立体化交通，出行更便捷，1小时能到达广州各个角落；新兴设计了空间形态，珠江新城天际轮廓线与北部天河体育中心、中信广场共同形成有节奏、有韵律、波浪形的天际轮廓线。

4、新城市场反响

2005年，珠江新城物业在市政设施带动的开发聚集效应初显，众多住宅、写字楼项目掀起了珠江新城新一轮的推售高潮，楼价也逐步上升。

住宅推售十分热闹：项目建设如火如荼 定居人群急剧膨胀。马赛国际公寓、凯旋新世界公寓未推先热，供应形势非常紧张；碧海湾、远洋明珠保留的公寓炙手可热，价格继续往上走。双城国际大厦、星汇国际公寓等多个住宅楼价均已微升。业内人士称，随着珠江新城的利好逐步实现，珠江新城的住宅含金量也逐步上涨，其楼价正得到合理的回升。

写字楼备受实力机构追捧：目前珠江新城推卖的写字楼物业主要有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等。这些物业推出至今，市场反应一直很好。广州市政府决定将未来全市的商务办公用地集中放在珠江新城内，原则上不再从其他区域批地建写字楼，促成开发聚集效应。因此，越来越多写字楼开发商把眼光投向珠江新城。

外籍人士造访后频频落户：近期来自北欧、南美、东南亚地区的商务考察团数量大增，三成以上都是来自欧洲、亚洲、美洲等著名跨国企业的总裁或顶级经济圈的高层人士。 珠江新城高档住宅社区成为他们考察的重点项目。前来凯旋新世界看楼的新西兰商务参赞称，珠江三角洲已经成为世界制造企业的繁集地区，更多的外国企业都把广州作为其进入大陆市场的跳板。为此，新西兰在穗的商务代表处即将升级为领事馆，以更好地推动新西兰与华南地区的合作。该参赞目前正在进行代表处升级前的前期准备工作，其中包括选择参赞们的住所。

5、新利好带动开发高潮

“CEPA”、“9 2”、2010亚运等利好因素给广州城市发展带来了机遇。珠江新城在城市经济提速的带动下，迎来了新一轮的开发高潮。多项市政公共建设配套的落实，各大地产集团的争相圈地，大批顶级商业物业的立项建设，充分证明珠江新城作为新城市中心的区位价值。

珠江新城作为广州市21世纪中央商务区（CBD），经过10年的发展，政府投资累计已超过60亿元。目前，珠江新城与五羊新城之间的珠江新城隧道已经连通；地铁三号线的施工也在日夜赶工；广州第二少年宫、广州歌剧院、博物馆、地铁五号线开始动工；而影响华南商业格局的双子塔正在进行全球招标。与此同时，海关大楼、商检局、税务大厦、各大银行办事处等政务、金融机构正在全面进驻，结合五羊新城的成熟商贸配套，珠江新城写字楼的投资优势锋芒毕露。随着众多市政设施的相继落实，珠江新城已经成为当前楼市最炙手可热的一个板块。

专家点评

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司）

10多年前，珠江新城就已被确定为广州的CBD（中央商务区）。在今天看来，珠江新城这块宝地作为CBD发展，确实是富有远见之举。从天河北到天河体育中心到珠江新城，将成广州最重要的商务中心区。GDP总量超过4000亿元的广州需要一个真正的CBD。

回顾珠江新城的发展史，给人四个启发：

1、城市规划与房地产开发必须具有前瞻性，避免短期行为。珠江新城原来规划的440个“小地块”只能适应90年代的开发需要，10年市场已完全是另一番天地。鉴于国内经济在腾飞，城市人口在膨胀，城市功能在扩展，没有高度的前瞻性，就没有城市美好的未来。

2、发展商行为必须向社会效益妥协。珠江新城的住宅开发当然是有利可图，短期内也可迅速发展，但毕竟与整个项目CBD定位有一定矛盾。在很大程度上开发商的发展行为必须向社会效益妥协，才能最终取得双赢。

3、政府调控是建设城市CBD的关键。缺乏了这一环节，CBD的发展就将很大程度上失去活力。广州过去10年建设的写字楼，倘全部建在珠江新城，今天的珠江新城将是另一番景象。没有政府的力度，只有开发商的个体行为，城市片区的发展几乎肯定将是“步履艰难”。

4、避免急功近利，预留城市发展空间。过去10年，珠江新城发展缓慢。回过头来看，也未必全是坏事。调整再发展后的珠江新城，可能在今后焕发出更大的活力。这个辩证的事实提醒我们：城市开发与房地产发展千万不要百分百消耗土地，预留一些空间给下一代或下二代，会更好。