进入股市的人,受到的教育是“股市有风险,投资需谨慎”,因此都知道股市有涨有跌,也懂得投资收益和风险成正比;
中国股市从成立以来,20多年的时间,经历了若干次的疯狂上涨和惨烈的调整;因为常年的市场残酷磨砺和实践经验,投资股市的人也都或多或少的具备一些降低风险,规避风险的常识。
而地产因为周期长,流动性差,对资金具有长期沉淀效应,使得人们对地产的风险意识少,对风险的敏感度低,特别是因为中国经济30年来的高速增长,使得我们处于中国地产大级别周期的一段长达20多年的上涨的左侧,长期的惯性思维,很容易让大多数的参与者错觉的认为地产只有上涨形态,地产买进就上涨成为一种理所当然;而忽视地产作为人类社会的一种产品而具备的普遍价格波动属性,甚至认为地产根本就不具备调整形态。
而这种思维,越是在地产泡沫堆积的末端和破裂的临界点处,越是明显,越是疯狂!
这点和股市牛市终端的表现很相似。
所以,当海量的资金,经过长期的介入和沉淀,一轮一轮的换手堆积,不断的垫高,特别是因为地产的高杠杆交易特性(首付20%,就等于5倍的杠杆),地产一旦泡沫化到了某个临界点,那么它的调整幅度和时间跨度也就会相当的漫长。
当下很多媒体都在宣扬地产的火爆,一线城市的地产尤甚。但诚然如此,2015年,全国商品房销售面积为12.8亿平方米,销售额为8.73万亿元,创历史新高;可摊平下来,一个月的成交金额也不到1万亿,这和股票市场最火爆的时候一天成交额就2万亿,3万亿根本不在一个级别上。
所以从投资角度看,地产和股市的区别是,很差的流动性,和漫长周期性。
中国地产的总体规模又使得其沉淀的资金量,特别是短期爆发性增长的成交量,使得在高价位投资性投机性买房所沉淀的资金量又是巨大的。
这样巨大的短期沉淀的海量资金和其极差的流动性,将使得未来中国地产的调整将具备了三个特点:
一是调整的时间会很漫长;二对财富的消灭深度和广度会很大;三对社会经济的影响和破坏程度会很深。
所以从投资的角度来说,我依然认为,股市因为其优越的流动性,比地产更高敏感的周期性,更短的调整时间,再就是很少的税费(和地产交易的税费相比)等特点,更具备良好的投资功能。
至于投资地产和股市的风险孰优孰劣,我只能说,风险无处不在,不只是地产和股市。