000002万科位置系数-41，如下图，就是说目前万科处于中底部，可以分批抄底价值 投资

2018 年10 月份公司实现合同销售面积341.3 万平方米，同比增长37.71%，环比增长12.83%，合同销售金额540.7 亿元，同比增长46.98%，环比增长24.53%；2018 年1-10 月份公司累计实现合同销售面积3243.4 万平方米，同比增长11.43%，较上月上升2.5 个百分点，合同销售金额4856.2 亿元，同比增长12.17%，较上月上升3.2 个百分点。

点评：

销售增速回升，体现龙头实力

根据wind 行业数据，10 月份30 个大中城市商品房成交面积1389.8 万平方米，同比下降1.86%，环比下降6.26%。公司销售面积增速回升明显，与同期基数较低有关，也与公司10 月销售表现较好有关。进入四季度，我们看到万科推盘速度加快，部分优质项目推盘加速是销售提升的主要原因。公司10 月销售均价15,842 元/平，环比提升10.49 个百分点，是销售向好的体现。

拿地更趋谨慎，同比明显放缓

公司10 月新增项目11 个，基本位于重点二三线城市，权益建面174.1 万方，同比下降52.2%，环比下降22.90%，支付权益价款87.6 亿元，同比下降67.4%，环比下降27.0%。主要源于公司土地投资放缓，而去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速下降明显。公司10 月拿地均价5032 元/平，占10 月销售均价的31.8%，环比下降3.9%，拿地更趋谨慎。

上半年，公司获取新项目117 个，权益建面1,144 万平方米，权益地价约578.2 亿元，拿地均价为5,054 元每平方米，上半年公司拿地较为积极。七月为公司拿地高峰，随后项目数逐月减少，拿地意愿放缓明显，三季度项目数合计67 个，权益建面922.6 万平方米，权益地价为538.8 亿元，拿地均价为5,840 元每平方米。

盈利预测与投资评级

公司作为A 股房地产企业龙头，品牌力强，且具有危机意识，围绕房地产的长租公寓进行多元化布局有望提升公司增长潜力，提升公司抗风险能力。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为2.94 元、3.47 元和3.93 元，对应的动态市盈率分别为8.21 倍、6.96 倍和6.15 倍。给予"谨慎推荐"的投资评级。