2008年4月22日，证监会大楼4层会议厅，
9点左右，金融街2007年度股东大会开始。悄悄的说一声，我带着众多股友的嘱托，在路过证监会的大牌子的时候，狠狠的瞪了它两眼；不过我还是啥也没说——悄悄的进村，声张的不要。

   
据主持人介绍，到会的有23位股东，包括机构和个人投资者。结合会议过程中的交流，就我观察，个人投资者人数明显比去年8月的历史股东大会增加许多，还有
一位从东北专程赶来参会的老哥。坐在我的右边的是一位年轻的小伙子，是类似私募的一个投资公司的代表，估算，会议过程中不时的翻阅但斌的《时间的玫瑰》，
似乎对会议内容并不十分在意，并提前退场。结合会后的公告，可以估算出这个私募建仓成本不高，持股有40万股左右。


   
就会议过程中的提问，发现基本集中在几个方面：


   
1.2008年业绩的增长能力与确定性；

   
2.公司资金压力与筹资能力；

   
3.“西扩工程”的进展；

   
4.惠州与南昌的房地产市场近期情况对公司项目影响程度；


   
5.公司信息披露工作的失误与改进；

   
当然，也有两位个人投资者对金融界股票价格的下跌表示了强烈不满；不过，金融街的投资者也很可爱，有位个人投资者就提议，不要分红，希望公司把宝贵的资金用作2008年的再投资，规避分红带来的高昂的税费，把分配方案变更为转增10，不过这个提议并未被采纳。


   
会议过程中，提问者接连不断，所以会议用时估计超出了预期，所以，主持人王功伟董事长和大家商量了一下，中午就在会场吃公司招待的肯德基和大杯可乐，还有茶点水果——这样也好啊，可以有时间更多的交流。


   
下午大约2点多吧，我没太记清具体是几点，会议结束了。今天最直接的成果是，公司在《2008年工作计划》中，现场补充了一条，“08年净利润增长50%左右”，并表达了尽力保证未来几年符合增长率保持30%
以上的目标。虽然业绩增幅没有预期那么好，但是基本可以满意。

  
【补充：刚才在冬菜网的在0204的股吧里，有股友“08年净利润增长50%左右，可是这次公积金转增，股本扩张80%，算下来，每股收益将会不增反
降。”其实这个问题，我们在会议现场就计算了，也和管理层立刻就进行了探讨。更明确的说，净资产收益率会比2007年降低，但我个人认为，这点可以理解。
罗马不是一天建成的，增发和新发后，公司的净资产收益率下降，是很正常的事情；此外，这也是由于商业地产的开发特性决定的——商业地产的开发周期，往往比
住宅地产要长，大约1年左右。】


   
在临近结束的时候，我在提问“西扩问题”的时候顺便提出了会后单独和王功伟董事长交流的要求，没想到王董爽快的答应了；更没想到的是，会后一起交流的还有鞠谨副董事长和刘世春总经理。


王董详尽回答了我对公司战略方向的质疑与提问，几位公司领导也表示会考虑我关于公司对外宣传方面的建议。王董还明确的说，会尽力把金融街“做强做大”；同时，也表示接受会改进在信息披露过程中的一些问题。


   
特别让我感动的是，董秘于蓉在我离开会场的时候，亲自送到电梯口，并一再就信息披露的失误表示歉意，弄的我都不好意思了。


   
晚上，和新认识的股友在q上做了更进一步的交流，简单到一句话，我们对金融街的更有信心了。


由于会议过程中问题众多，过程复杂，我就不采用纪实的写法了，把重要提问和回答归纳一下，整理出来——


【1】2008年业绩的增长能力与确定性；

   
刘世春总经理从好几个角度详细回答了这个问题：首先，2008年业绩收入构成，由开发销售、自持物业经营，和公允价值释放（约在税前2.6亿，2009年会超过这个数目）。

   
2008年大概有如下具体的销售进账:：f3项目，已签约光大银行，预期年内交房；国际会议中心，不符合公司持有物业要求，决定出售，已签约；冠英园，年
内销售；重庆嘉年华，已签约，售予苏宁；南昌紫金园二期，去年预售部分今年进入结算，今年的销售状态在当地排在前五名；惠州凤池岛海滨公寓项目，4万平
米，上半年销售，已经积累一批意向客户——刘总在回答我对惠州房地产销售总体下滑的担忧时，表示公司的惠州项目是海滨公寓，与惠州城区的大量住宅项目有所
区别，销售前景不会很差。


   
此外，构成持有物业经营收入的，有如下部分：惠州喜来登酒店五一营业，和丽兹酒店一样，还是采用委托经营的形式；投资性地产，10万平米，主要是购物中心和金树街；办公楼出租，3万2千平米；出租车位，10万平米；经营性物业，13万平米，大概是丽兹酒店等等。


【2】公司资金压力与筹资能力；

   
我专门询问了刘总，是不是公司公司现有银行贷款利息都如广发研报中写的，在标准利率下浮10%；刘总肯定了这个说法。


   
会上，王董和刘总都表示，公司内部要求，最高负债比是65%，现在还有20%的空间。所以资金压力并不大，至于筹资能力方面，王董表示，公司也会考虑发债和票据等不同形式，不仅仅是单纯采用银行贷款。


而现有的资金压力和筹资能力，能保证公司在未来几年不会增发新股。


【3】“西扩工程”的进展；

   
西扩主要是拆迁压力，但这个压力不在公司，而在政府和为此建立的公司华融基础建设。年内会有项目启动，金融街会尽力争取；就发财感觉，可能性很大——首
先，在2008年的工作计划里，有这样一句，“以北京为核心，积极参与北京金融街拓展建设”，同时，光电厂地块本身就在西扩范围之内。
   【4】惠州与南昌的房地产市场近期情况对公司项目影响程度；


   
前面已经涉及，参见。
   【5】2008年“100亿”计划；

  
《2008年工作计划》中有“新项目拓展投资100亿”的表述，重点是城市综合体、城市核心区的公寓项目，以及区域开发项目；有可能进入新的城市。


对于我曾专文关注湖南环科园，刘世春总经理的解释是，公司确实以前增接触过，但是现在基本停滞。
   【6】公司f3销售房价问题；

   
金融街多采用提前签约，提前预售的形式，保证项目顺利销售，因为a3南（2005年）和f1（2006年）预售时间早，所以价格会比较低，但是因为节省了
推广费用，利润并不低。此外，不能简单的用公告中的价格除以平米数，因为其中有相当一部分是地下部分，比如a3南和f1两个项目，地上一共只有15万平
米。


    
以f3为例，地上面积价格为29000元多/每平米。
   【7】公司信息披露工作的失误与改进；

   
主要集中在重庆嘉年华销售事宜，苏宁披露而金融街没披露；“长沙地王”事件新闻媒体出现金融街控股和金融街建设混淆，而公司没有做出澄清公告等情况。


   
前者，于蓉董秘的解释是，重庆嘉年华的销售额与公司资产和业绩之比，主要是因“占比”较低，不符合证监会的披露要求；后者，王董的解释是，确实是金融街控股参与了长沙地王项目的竞拍，并因没有注意到信息混淆而未发澄清公告，当场表示歉意。


   
会上和会后，王董都一再表示以后会改进信息披露工作。我觉得这项改进的承诺和《2008年工作计划》中新添“利润增长50%”这一承诺，是股东会上小股东积极推动的结果，是最大的收获。