?财富赢家独家：掘金城镇化 二线地产股隐藏哪些机会

在本轮反弹的地产股中，传统上机构喜好的一线龙头地产股并未受到市场过多的追捧，而有重组概念或属于区域地产龙头的二线地产股却涨势凌厉。

　财富赢家分析师认为中国现阶段很可能会进入一个二线城市城镇化速度加快的阶段，这一方面是由于长期以来中西部和东部发展相对不均衡的现状所决定，也和政策推动中西部发展、产业转移和高铁等交通设施的进一步完善有很大关联性。　按照世界城市化发展的一般规律，城镇化率超过30%是城市发展大起飞阶段，30-50%是中心城区大发展阶段， 50-70%是中心和周边城市大发展的阶段，75%以上是小城市大发展的阶段。　而按照现阶段情况来看，中国的城镇化率刚好处于50%左右的关口上，一旦跨入下一阶段，则应进入中心和周边城市大发展阶段。而中国的实际情况是，中西部的城镇化长期落后于东部地区，大量中西部的二线城市，反而可能是下一阶段城镇化的主要方向。　而这些城市的城镇化空间较大，主要体现在以下几个方面：

? ?? ?1.房价收入比相对合理

　　按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。　而上海易居房地产研究院2010年5月21日发布的报告显示，全国房价收入比呈上升趋势，但总体处于合理水平，全国房价尚无明显泡沫。而北京、上海、深圳和杭州的纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫。　　在一线城市楼价高高在上的时候，二线城市楼价却仍然相对合理。我们列举中部一些有代表性的重点城市和东部一些二线城市加以说明（由于缺乏各地住房套值的数据，因此我们采取均价/人均收入计算）：长沙：房价/收入=4.11、武汉：房价/收入=3.6、南昌：房价/收入=4.2、惠州：房价/收入=3.5、合肥：房价/收入=4.6、成都：房价/收入=3.68.以上楼价收入比都在合理范围内，因此二线城市普遍并不存在泡沫，楼价并不高。

　　2.考虑收入增速，二线房地产发展前景较可观

　　在产业转移和中西部开发的背景下，加之交通体系的完善降低了二线到沿海的物流交通成本，伴随着二线城市的产业化体系建立和发展，产业发展基础上推动的二线城市城镇化发展前景应是极为可观的。　而在城镇化过程中，人均收入水平也会得到相应提高，这点中部的发展机遇有点类似于当年东部。　在这一背景下，二线城市的收入水平和发展水平也会水涨船高。从这个角度来看，二线楼价长期而言实质上还有较大的上涨空间。

　　3.受到宏观调控的影响明显小于一线城市也佐证其刚性需求强烈

　　在历史上最为严厉的房地产调控政策压力下，我们看到今年上半年尤其是5、6月份二线城市的房地产成交数量下降幅度明显低于一线城市，并甚至能够维系在09年上半年的状态。这也佐证了其刚性需求大，房价不高，为后续发展奠定基础。值得关注的是，现阶段万科和保利等大地产商上半年几乎有超过80%的地块是在二线城市获取的，这种情况也是大异于往年的。这些大地产商的市场感觉一般非常敏锐，其行为方向也给了我们一些提示。

　对于如何掘金二线地产股，机构认为可从三个方面挖掘：一是已经拥有大量的廉价土地储备，并且所在区域经济前景和房价升值潜力较大；二是拥有独特的资源获取模式，比如优质国企、有能力一二级开发联动的开发商；三是潜在的地王，如未来有望转型为“城投”类的公司。具体公司有中南建设、ST鲁置业、苏州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST琼花、苏宁环球、名流置业、ST东源、合肥城建、荣盛发展等。
　　机构重点推荐万科、保利地产、招商地产、金地等龙头企业，以及苏宁环球、云南城投、阳光城、ST海星、金融街等股票。

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