?现金流折现模型-保利估值????????????????? 作者：花都巴菲特

? 价值投资简单来说精华在于分析价格是否物有所值，两个方面：

?1定性分析 企业基本面是否优秀

??优秀的企业或者说有护城河的企业本来就是一种安全边际，但没有企业是无价之宝，太贵的价格买优秀的企业也是不划算，2000年买入可口可乐的“价值投资者”现在还没回本。

? 忘了好像赵丹阳还是谁问过巴菲特，问：如果买入的企业不涨怎么办？

?? 老巴答曰：等等看

?? 再问：如果一直不涨呢？

?? “那卖掉它，你买错了”老巴想了想说。

?? 无语。。。

? 老巴也许也在后悔当初为什么高估那么多的时候没有卖出可口可乐。

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于是乎引出价值投资需要分析的第二个方面

2定量分析? 也就是估值分析

估值是价值分析不可缺少的一点，没有了估值何来计算安全边际，没有安全边际那还算价值投资？可能只能称为扔飞镖。。。

不过估值也是一个非常主观的预测模型，也无所谓准确与否，只能是在个人认为在预留了保守的安全空间前提下，对企业未来现金流的一个折现。

虽然不准确，但如果这一步省去，就无法判断价格与价值的关系，因此对于价值投资，这一步还是不能省。

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??? 先上模型：企业的价值等于未来现金流的折现

??? 分阶阶段

??? 一、前十年的现金流的折现

??? 二、十年后永继续增长折现

???????? 十年后永继增长=第十年的净利润C÷(贴现率D-永久增长率E)

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?保利为例

以净利润代替现金流?

贴现率取9%（为何取9%？贴现太低意味对收益要求和对风险要求太低，但15%太高又无法接受，巴菲特用无风险国债收益9%作贴现率，虽然中国50年国债利率才4.4%，但明显偏低，因此折中选老巴的9%,所以说估值是个比较主观的东西）

十年后的永继增长率2%，为何？保利成长到一定规模，就算住宅和商业地产规模无法增长，但起码租金收入等追得上通货膨胀率，因此选2%不过分

第一阶段的增长2010~2012取20%的增长率，应该不过分，（根据保利成长比成功还重要的公司理念，许下的承诺是3到5年翻番再造一个保利，再联系现在的在建面积已销售未结算面积等推算），后6年10%的增长率（工资倍增计划5年工资翻番，虽然不太可信，但工资增长每年8%估计是个趋势了，现在的城市化率50%，一般70%才达到城市化，刚需还是存在的，因此总的来对于保利说后6年复合增长10%一点都不过分）

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好 开始

年份???? 净利润???????? 贴现因子?? 贴现值

2009????? 0。82(除权）???????????? 0.82

2010????? 0.984?????????? 0.9174???? 0.9

2011????? 1.18????????????0.8417????0.99

2012????? 1.42?????????? 0.7722???? 1.09

2013????? 1.56????????? 0.7084???? 1.1

2014??????1.72????????? 0.6499???? 1.12

2015??????1.89????????0.5963???? 1。13

2016????? 2.08????????? 0.547??????1.14

2017????? 2.29?????????? 0.5019???? 1.15

2018??????2.52??????????0.4604?????

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2018年净利润?2.52?? 永继增长=2.52÷（9%-2%）=36

于是

第二阶段永继增长折现=36*0.4604=16.57

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于是折现后总值=0.82 1.09 。。。 16.57=26.02

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结论：增长率已经是很保守的了，没想到保利竟然低估一半，也就是5折的价钱买入1块的东西，真高安全边际

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到底估值是否真的如计算，让时间去验证，

睡觉了，有时间再继续分析

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